國家統計局日前發布的統計數據顯示，１至４月，房地產開發企業本年資金來源２１６０３億元。其中，國內貸款４５５２億元，增長３９．９％；個人按揭貸款２９５５億元，增長１０２．１％。
面對嚴厲的房地產調控政策，如此龐大的貸款數量不免讓人擔心。未雨綢繆，防范房價波動所帶來的信貸風險，應成為當前銀行工作的重點。
房地產行業貸款占比較大
央行發布的數據顯示，４月份住戶中長期貸款增加２３０３億元。之前發布數據顯示，一季度個人購房貸款新增５２２７億元，季末余額同比增長５３．４％，比上年末上升１０．３個百分點。
交通銀行首席經濟學家連平認為，此次調控主要針對投機房地產，政策出臺后，將會有效擠壓房地產市場的泡沫，價格將會出現一定波動，趨于理性。
據１４家上市銀行已公布的２００９年年報顯示，１４家銀行累計貸款總額約２３萬億元，涉及房地產市場的貸款超過５萬億元，占比超過２０％。
截至２００９年末，工行個人住房貸款達到８７４２．４４億元，房地產業達到４２１８．０４億元，綜合兩種貸款涉房貸款達到１２９６０．４８億元。建行個人住房貸款達到８５２５．３１億元，房地產業達到３５８６．５１億元，涉房貸款達到１２１１１．８２億元。
涉房貸款在銀行貸款中占比較大，房價波動勢必對銀行產生一定影響。不過業內人士認為，房價如果下跌１０％－２０％，對大中型銀行將不會有太大影響。
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，在銀行抵御開發商貸款風險方面，監管層從今年年初就出臺一系列的監管措施要求商業銀行嚴控房地產市場貸款風險，各家銀行應該都已經提前做好了應對房地產市場價格動蕩的準備。
目前風險整體可控
據了解，目前，商業銀行個人按揭房貸業務由于有住房作抵押，風險相對較低，屬于優質業務。個人按揭房貸資產不良率不到１％，其中一些銀行在０．３％到０．４％之間。
也就是說，只要房價不陡然下降，由于銀行在設定抵押率時預留了緩沖空間，還有相應的資產保全安排，風險總體是可控的。
郭田勇認為，“隨著政策執行，房地產行業貸款增速將會降低。由于利率上升，銀行‘以價補量’能夠彌補一部分貸款量的回落。”
在各家銀行執行房地產調控政策的同時，銀監會已要求各大中型銀行要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。
日前，交通銀行在業績發布會上公布了房貸壓力測試結果，若房價下跌３０％，其開發商貸款不良率將增加１．２個百分點，個人按揭貸款不良率將提高０．９個百分點。興業銀行風險部門負責人表示，若房價下跌３０％，對公房地產貸款不良率將上升０．９９個百分點，個人按揭貸款不良率上升將不超過０．３個百分點。
連平告訴記者，就各家銀行壓力測試一般結果看，一旦房價下跌３０％，銀行業個人按揭部分的不良率可能上升１個百分點左右，而開發商貸款的不良率有可能上升６個百分點左右。由于按揭貸款和開發商貸款占銀行業總的貸款比重２０％左右，因此綜合兩種貸款，按照下跌３０％計算，整個銀行業資產不良率上升０．５個百分點左右。而用于抵押的房地產，往往在估價時是按照最低標準，更是打過５折到６折進行資產抵押。因此即便房價下降３０％，也不會使得銀行出現大面積的不良資產。
郭田勇指出，只要不出現系統性風險，合理控制流動性，就單筆業務來講，風險可以得到緩釋。如果因為房價下跌，一些客戶斷供違約，只會造成不良率上升，影響銀行的信用風險；如果發生群體性斷供違約，可能會對銀行現金流造成影響。但此時銀行可能會采取外部手段進行解決，如拍賣抵押品。假設出現極端情況，抵押品難以變賣，商業銀行還可以向央行申請融資。目前，在房地產調控政策下，各家商業銀行的現金流也并沒有顯現出問題。