在此次調(diào)查中，記者晚7點(diǎn)至8點(diǎn)在新城區(qū)各住宅小區(qū)觀察發(fā)現(xiàn)，除最有人氣的淺水灣樓盤平均每?jī)蓪佑幸粦袅翢敉?，近半?shù)已建成的住宅樓看上去整棟空置，無(wú)人居住，其余的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。照此估算，新城的實(shí)際常住人口可能遠(yuǎn)少于登記入戶數(shù)。
按計(jì)劃，新城區(qū)吸引的主要人口應(yīng)是附近村鎮(zhèn)來(lái)鐵嶺新城工作的產(chǎn)業(yè)工人，以及從沈陽(yáng)、吉林等地來(lái)工作投資的一些外來(lái)人口。不過(guò)，據(jù)記者調(diào)查，這一人口導(dǎo)入構(gòu)想并未順利實(shí)現(xiàn)，目前新城主要購(gòu)房者仍是當(dāng)?shù)貙W(xué)校陪讀家庭及政府工作人員。而這些“居民”也是當(dāng)?shù)卣g盡腦汁引來(lái)的：如2007年底，當(dāng)?shù)亓ν葡蚬珓?wù)員售房，主要就集中于目前入住率最高的淺水灣小區(qū)。此外，2009年，當(dāng)?shù)卣畬?duì)被聘用的省特級(jí)教師在新城區(qū)購(gòu)房的，補(bǔ)助購(gòu)房款30萬(wàn)元，希望以此吸引優(yōu)質(zhì)師資充實(shí)新城的學(xué)校，從而帶動(dòng)陪讀家庭入住。
即使如此，新城區(qū)始建至今已是第七個(gè)年頭，可除一棟接一棟的住宅樓拔地而起之外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身場(chǎng)所等配套設(shè)施仍然相當(dāng)稀缺；交通運(yùn)輸?shù)裙苍O(shè)施也存在問(wèn)題，原本規(guī)劃2012年底竣工、2013年初通車的沈鐵城際鐵路(全長(zhǎng)64公里)自2012年起暫停建設(shè)，至今尚無(wú)通車時(shí)間表。
導(dǎo)致新城區(qū)住宅樓大批閑置、一到學(xué)校放假就如空城的關(guān)鍵問(wèn)題是缺少產(chǎn)業(yè)支撐。記者在新城區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然如一汽等大型企業(yè)集團(tuán)和項(xiàng)目已經(jīng)入駐新城區(qū)，但實(shí)際拉動(dòng)新城經(jīng)濟(jì)、支撐新城發(fā)展的作用仍不明顯。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布較集中，生活居住不能與工業(yè)區(qū)形成配套，交通設(shè)施不健全也導(dǎo)致鐵嶺新城區(qū)與其他城市關(guān)聯(lián)較弱，不利于與附近城市的產(chǎn)業(yè)對(duì)接。
“新城緊鄰沈陽(yáng)沈北新區(qū)，城際鐵路開通后沈陽(yáng)人都可能會(huì)來(lái)買房，畢竟兩三千一平方米的單價(jià)還是非常便宜。加上大手筆規(guī)劃，新城未來(lái)前景還是可以看好的。但就像我們過(guò)日子一樣，步子邁得有點(diǎn)快、有點(diǎn)大了。政府投資太大，這種速度不可持續(xù)。”一位接近鐵嶺政府部門的人士稱。
鐵嶺新城“浮華”業(yè)績(jī)難續(xù)
業(yè)績(jī)承諾有效期到2013年為止，如果新區(qū)發(fā)展?fàn)顩r或樓市調(diào)控的大環(huán)境不發(fā)生根本改變，2014年后上市公司的業(yè)績(jī)誰(shuí)來(lái)保證？
新城區(qū)人氣不足的直接后果就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨瓶頸。
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士告訴記者，因?yàn)榍皫啄晖恋爻鲎屢?guī)模較大，商品房需求不足導(dǎo)致銷售不暢，目前很多樓盤已現(xiàn)空置、緩建甚至閑置停建。開發(fā)商對(duì)新拿土地態(tài)度也變得十分謹(jǐn)慎。有接近地方政府人士稱，有關(guān)部門甚至已要求放緩新城推進(jìn)速度，集中資源做好現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)。
據(jù)記者走訪調(diào)查，規(guī)劃面積22平方公里的鐵嶺新區(qū)在大手筆規(guī)劃與投資數(shù)年后，目前已面臨發(fā)展瓶頸：大量在售樓盤銷售不暢。最暢銷的明星樓盤淺水灣實(shí)際入住率也只有20%。一中心地段樓盤銷售人員表示，自2011年開盤至今仍只消化了一期的50%左右，二期、三期連規(guī)劃都談不上，“開發(fā)商一期賺不到錢就不會(huì)開二期。”而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這樣慘淡的銷售率，還是在開發(fā)商以成本價(jià)推送部分房源的情況下才達(dá)到的。
據(jù)百度網(wǎng)“我愛(ài)鐵嶺吧”版主的統(tǒng)計(jì)，目前，由于資金不足等原因，鐵嶺新城十多個(gè)大型項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的開發(fā)遲緩，包括恒基兆業(yè)商住項(xiàng)目、紅星美凱龍商住項(xiàng)目等。記者在新區(qū)汽車配件城看到的龐大的“水立方”主體建筑，也因?yàn)殚L(zhǎng)期閑置，顯得分外空曠。
在此情況之下，幾乎全部收益來(lái)源于鐵嶺新城區(qū)一級(jí)土地開發(fā)的鐵嶺新城，雖有業(yè)績(jī)承諾保底，其投資價(jià)值的安全邊際其實(shí)遠(yuǎn)非想象中美好。
雖然鐵嶺財(cái)京2011和2012年的凈利潤(rùn)均達(dá)到了承諾額，且在目前新城區(qū)發(fā)展緩慢、后勁乏力的情況下，為完成重組時(shí)的業(yè)績(jī)承諾，鐵嶺市財(cái)政局或在2013年如法炮制，通過(guò)類似的“土地轉(zhuǎn)讓”規(guī)避重組方的業(yè)績(jī)補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)。但值得注意的是，若鐵嶺市財(cái)政局當(dāng)真是自掏腰包為上市公司填補(bǔ)業(yè)績(jī)?nèi)笨?，其在避免旗下鐵嶺財(cái)政資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的巨額補(bǔ)償外，也令京潤(rùn)藍(lán)籌、羅德安、付駒等鐵嶺財(cái)京的民資股東逃過(guò)了業(yè)績(jī)補(bǔ)償，相當(dāng)于政府為個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)買單。