錢眼
記者從業內多方人士處獲悉，近日，上海銀監局對轄內各商業銀行下發了“關于商業地產融資風險的通知”，其中提到，截至今年9月，上海各商業銀行對149個城市綜合體發放貸款余額已破700億，較去年同比增長30%-40%。
“地產商從拿地開始就靠金融手段撬動資金，開發周期漫長，資金鏈也被越拉越長。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓告訴記者，部分商業地產房企的資金杠桿，很可能已經超出了銀行的控制能力。
地產商如何撬動金融杠桿？某股份制銀行的一名支行行長舉了一個“2億資金套出10億房產”的模型案例，其中地產商前后三次融資，資金鏈秘訣在于“新貸還舊賬”。
第一次融資是土地款籌集階段。造樓要先有地，按傳統做法，拿地資金應當是房企自有。但上述支行行長表示，“現在已經有銀行可以做創新的‘土地過橋’業務”。
“地產商也可能通過信托、基金、風投等方式融資。”謝逸楓說。而銀行也可能以某種方式參與其中。
以上述支行行長所舉的融資模型為例，房企A公司需要4億土地款，自有資金很可能只需要一半，即2億；余下的2億，可以通過銀行完成。“有的銀行可以發放一種投行性質的融資，銀行不以債權形式，而是以股權形式參與其中。”
在上述融資模型中，房企實際已欠債2億。后續開發成本高企，這筆高額借貸要怎么還？“再借一筆錢來還。”上述支行行長如是說。
拿到地后房企即可將土地證抵押后向銀行正式進行土地開發貸款。在上述模型中，該支行行長說，憑借4億拿地價格一般可向銀行貸出3億開發貸，房企即可還上上一筆融資，大數上還余下1億，進入后續開發。
在此時接近“空手套白狼”狀態的房企靠什么造樓？一名地產商告訴記者其業內公開的秘密：“墊資”。即建筑總包方需要墊資建設；材料供應商無論是和建筑方簽合同，還是和房企直接達成意向，都需要墊資供貨。
上述模型中資金鏈緊繃的房企若能熬到拿到房產證，就可還上模型中3億的開發貸款，只不過方法依然是：新貸還舊賬。
“物業封頂驗收結束后就可領產證，假設房企賣樓，則靠銷售回籠資金，假設房企自己經營，則可向銀行申請經營性物業貸款。”上述支行行長稱。第一財經日報