本報記者 田鵬
近日，國家發展改革委對外發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（以下簡稱《通知》），部署推進基礎設施REITs常態化發行工作，《通知》自2024年8月1日起實施。
“基礎設施REITs的常態化發行指的是將基礎設施REITs的發行過程制度化、規范化。”北京大學光華管理學院副院長張崢表示，全面推動常態化發行的核心目的是通過REITs市場的高質量發展，更好發揮REITs市場功能，以服務國家重大戰略和推動經濟社會高質量發展。
試點成果顯著
2020年4月份，中國證監會和國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，啟動基礎設施REITs試點工作以來，我國基礎設施REITs市場建設取得了顯著成果，產品功能也在實踐中不斷完善，為推動基礎設施REITs常態化發行創造了良好條件。
具體來看，在市場體系方面，伴隨著公募REITs市場建設有序推進，我國也在積極推進持有型ABS（私募REITs）與Pre-REITs相關政策的制定以及項目的儲備與立項，目前已逐漸形成公募、私募與Pre-REITs三位一體的政策體系、發行體系與投資體系。
在發行端，以公募REITs市場為例，“首發+擴募”雙輪驅動發展格局已然成型。據Wind資訊數據統計，截至目前，我國已有40只基礎設施公募REITs完成首發募資。據《證券日報》記者不完全統計，除了4只已順利完成擴募外，至少還有8只正在籌劃、申請擴募或接受審核之中。
在公募REITs發行市場中，市場參與主體也正持續向多元化拓展。一方面，涵蓋資產類型已由最初的收費公路、產業園、倉儲物流和污水處理四大主流類型擴容至水利設施、保障性租賃住房、消費基礎設施、新能源發電等領域；另一方面，隨著7月23日全國首單民營企業風電公募REITs——中信建投明陽智能新能源封閉式基礎設施證券投資基金在上海證券交易所上市，發行主體也正式擴容至民營企業領域。
在投資端，以公募REITs市場為例，我國基礎設施公募REITs二級市場也從初期的高溢價發行、非理性上漲歷經震蕩下行，再到年內企穩回升，基本走過了一個完整市場周期。據Wind資訊數據統計，截至7月28日，已上市的40只基礎設施公募REITs中，30只年內取得正收益。
在產品功能發揮上，光大理財股權部相關負責人表示，基礎設施REITs產品可以有效盤活存量資產，為新項目建設提供增量資金，為不動產投資提供退出渠道，進一步促進投資良性循環，同時降低企業資產負債率。
從發展前景來看，我國基礎設施REITs保持良好發展態勢。戴德梁行發布的《亞洲REITs市場研究報告》顯示，預計到2025年底，根據產品數量排名，中國有望在2025年成為亞洲最大的公募REITs市場。
完善頂層設計
《通知》完善了REITs發行的頂層設計，簡化了監管流程，拓寬了資產準入范圍，優化了項目運營收益要求等。
具體來看，基于試點階段的項目申報經驗，為響應國家政策和市場需求，《通知》進一步拓寬了準入資產的行業及區域范圍，將底層資產行業擴容至十二大類，新增了養老設施、市場化租賃住房、燃煤發電等資產類型，放寬了旅游景區范圍，納入了產業園區、消費基礎設施、文旅基礎設施等行業項目配套或不可分割的酒店、底商等。
張崢表示，無論是傳統產業、戰略性新興產業還是未來產業，都需要相關基礎設施作為產業發展的支撐，在這些領域中需要大量的基礎設施投資。
“相關項目的基本特性是，初期投資規模較大，回報期長，因此，基建領域的可持續投資運營需要規模化的長期資金，需要適配的金融安排，尤其是需要提高權益資金的比重，而REITs正是權益融資的重要工具。”張崢說。
此外，《通知》在繼續嚴把投資管理合規性和土地使用合規性的基礎上，總結試點經驗，強化了項目資產完整性，簡化了資產可轉讓性，放寬了某些行業可擴募資產規模要求，明確了PPP新機制對特許經營項目合規要求，提升了回收資金用途的彈性空間。
一位業內人士表示，試點階段，對于公募REITs的凈回籠資金使用要求仍較為嚴格，資金使用渠道若能進一步放開，將顯著提升企業發行積極性。
而常態化發行階段不再對投資收益率做出統一要求，更多通過信息披露讓投資人自行決策。
《通知》明確，不再統一規定基礎設施REITs的現金流分派率或內部收益率等指標，不為預期投資收益率背書，而要求發起人（原始權益人）、基金管理人全面分析各種因素對經營收益的影響，謹慎披露未來收入預測假設條件。
在張崢看來，這一變化是全面推動常態化發行的重要舉措，將有助于進一步健全市場化定價機制，實現投融資雙方利益的高水平平衡，讓投融資雙方可持續創造價值。