本報記者 陳瀟
9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行行長潘功勝宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。
“引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，意味著近期各商業銀行將會根據央行部署，下調房貸利率，降低購房者月供成本。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，這也是去年8月份宣布降低存量房貸利率后，全國范圍內第二次降低存量房貸利率，將實實在在為購房者或還貸家庭減輕月供負擔。
持續減輕居民購房壓力
2023年8月31日，央行、國家金監總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機構協商降低利率，當年9月份，各銀行陸續下調存量房貸利率。
根據央行《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。
此后，2024年，伴隨LPR的調降，新增購房按揭貸款利率持續下行。中原地產研究院統計數據顯示，當前存量房貸平均利率在3.92%左右，而新增的房貸平均利率在3.3%左右，存量房貸平均利率和新增房貸利率之間的利差在60個基點左右。
此次中國人民銀行行長潘功勝宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右，將有望使得存量房貸利率與新增房貸利率基本持平。
“此次再度宣布50個基點左右的存量房貸利率下調，意味著100萬元存量房貸，以30年貸款年限內計算，每月月供減少280元左右，30年可以減少利息支出約10萬元。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示。
在多位業內人士看來，存量住房貸款利率進一步下調不僅僅可以為借款人節省利息還款，持續減輕居民購房壓力，還有利于商業銀行平滑提前還貸壓力，穩定住房消費預期，提振購房信心。
“調整幅度還是很超預期的。”一位地產行業分析師告訴《證券日報》記者，此前測算降息水平，預計在40個基點左右，此次宣布50個基點左右的降幅，基本達到新增購房貸款利率水平，但對具體的調整是否包括今年已經調整的35個基點的LPR較為關注，期待央行的細則落地。
在嚴躍進看來，此次降息打消了購房者的擔憂，意味著存量貸款利率可能會常態化下調，以保持其與增量貸款利率的平衡性，有助于減輕二手房掛牌壓力，促進房價回歸穩定。此次政策預計10月份有望落地，四季度銀行或將系統性對批量存量房貸利率進行下調。
四季度有望迎來翹尾行情
除了存量房利率下調，此次發布會還提出，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。
在鏡鑒咨詢創始人張宏偉看來，降低二套房首付比例，存量房貸利率下調等積極政策出臺，疊加11月中下旬到12月房企年底沖刺銷售業績，年底核心城市的龍頭房企或會迎來翹尾行情。
中指研究院市場研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，當前重點50城平均租售比為2.1%，按平均30%首付比例綜合考慮，目前居民購房的綜合資金成本大約在2.6%到3%之間，降息有助于降低居民購房成本，使其進一步接近租售比，進而推動房價企穩。
“從歷史來看，個人住房貸款加權利率和商品房銷售面積增速成反相關。在當前銷售筑底的環境下，調降存量房貸利率有望提振居民市場信心，進一步釋放居民購買力。”開源證券研報顯示，投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企或有望受益。
在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房貸利率下限較高的重點城市可重點關注，比如“京滬深”和廈門，2019年到2022年房貸下限在LPR的基礎上加30到50個基點，這些地區有望迎來較大的市場反響。