澎湃新聞記者 計思敏
2024年，中央通過優(yōu)化稅費政策、降低首付比例和利率等手段，明確釋放了樓市“止跌回穩(wěn)”的決心。一線城市作為全國樓市的風向標，其市場表現尤為引人注目。
2024年，上海共成交二手住房21.6萬套，成交套數達到新房的3.7倍；新房市場則在四季度逐步走強，12月份成交創(chuàng)下年內新高，實現翹尾收官。
58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，2024年上海在實施了一系列樓市寬松措施后，成交量顯著回升，彰顯了這些激勵政策對一線城市購房需求的有效激發(fā)。尤為值得一提的是二手房市場，在政策的積極推動及房東采取降價以促進交易的雙重作用下，至2024年年底，上海的樓市已明顯呈現出回暖的跡象。
二手房成交量連創(chuàng)新高
“轉彎了”，上海鏈家經紀人楊和宜這樣形容2024年的上海樓市。“上半年，市場整體氛圍以觀望為主，下半年，隨著新政的陸續(xù)出臺，市場迎來了明顯的轉折。特別是從10月份開始，成交量逐月攀升，市場活力逐漸恢復。”
這是楊和宜的個人體感。從整體數據看，變化更為明顯。上海鏈家的監(jiān)測數據顯示，2024年全年，上海共成交二手住房21.6萬套，同比增長超兩成，其中，四季度以來，上海二手房成交持續(xù)保持活躍，單月住宅成交套數均達到2萬套以上，12月份更是超過2.5萬套。同時，該機構的整體帶看客戶量也達到歷史新高，甚至比2020年的帶看量還增長了近50%。
市場變化背后，得益于上海落地的多項樓市政策。2024年，上海先后于5月27日出臺“滬九條”政策以及9月末出臺“滬七條”政策，一系列新政涵蓋了放寬購房限制、降低首付門檻、優(yōu)化貸款利率，以及取消普通住宅與非普通住宅的標準等。這也被業(yè)內認為，上海樓市進入了近十年來政策環(huán)境最為寬松的時期。
2024年5月27日，上海限購迎來大力度松綁，外地單身可以在外環(huán)內購買1套二手住宅，多孩家庭可以多一張房票，離婚不再查婚前家庭房屋數量等等，盡可能滿足不同層次的住房消費需求。“滬九條”落地后，6月，上海二手住房成交沖高，達2.39萬套，環(huán)比增長近四成。該成交量不僅刷新年內新高，更創(chuàng)近3年新高。
不過，這一數字在2024年第四季度再度被刷新。9月末，上海再度出臺“滬七條”，在調整住房限購政策的同時，優(yōu)化信貸政策、調整住房稅收政策。機構監(jiān)測數據顯示，2024年四季度二手房成交量持續(xù)走高，12月份更是超過2.5萬套，再創(chuàng)新高。
楊和宜提到，“滬九條”出臺后直接激發(fā)了市場的熱情，6月成交量有所上升。 真正的轉折還是來自9月末的“滬七條”政策，10月份至12月份這三個月的成交量，完全突破了市場各方的預期。無論是中介還是業(yè)主、買家，都沒有想到這一波樓市的熱度會持續(xù)如此之久。
這一轉折在其所在的浦東聯洋板塊就有體現。“浦東聯洋作為金融人士聚集的居住區(qū)，他們對政策的感知和決策更為敏感和快速。2024年上半年，受多方面因素影響，該板塊的量價也經歷了不小的波動。然而，隨著新政效應的逐漸顯現，聯洋板塊在10月份迎來了成交量的顯著增長。”楊和宜說道。
據其介紹，該板塊在2024年10月份成交量為90套左右，創(chuàng)下年內新高。隨后的11月和12月，成交量也穩(wěn)定在70套左右，相較于平時的30余套，市場有顯著回暖。 在價格方面，雖然經歷了上半年的波動，但隨著成交量的穩(wěn)步提升，目前該板塊的房價已經趨于穩(wěn)定。
“第四季度，市場的變化不僅體現在成交量上，我覺得更反映在買家和賣家的心態(tài)以及市場氛圍上。”楊和宜提到，板塊內，選擇賣房持幣或出國的業(yè)主比例已經大幅減少。現在，更多的業(yè)主選擇將賣房所得資金重新投入樓市，進行置換或升級。這種變化不僅體現了業(yè)主對于樓市的信心恢復，也反映了市場整體向好的發(fā)展趨勢。
據楊和宜介紹，其在2024年接觸的兩位客戶的購房經歷頗具代表性，且兩位買家均在“滬七條”政策后入市。其中一位客戶在賣掉舊房后選擇了置換，不僅享受到了首套房的低利率政策也在交易過程中享受到了增值稅的減免優(yōu)惠。另一位客戶則得益于政策對多孩家庭的購房名額放寬，成功購買了第三套房產。
“新政對于不同群體買家的影響是非常積極的，特別是中高產家庭，對政策的反饋更快，目標更加明確。”楊和宜說。
四個項目“千人搖”，豪宅新房走出獨立行情
隨著二手房市場的活躍，上海新房市場也展現出積極的變化。在2024年，上海新房市場出現了多次“千人搖”和“日光盤”的現象，顯示出市場的熱度和購房者的積極態(tài)度。
“全年來看，上海新建商品住宅交易走勢呈現低開高走，中間多波折的走勢。”上海中原地產市場分析師盧文曦提到，盡管年初受到傳統(tǒng)淡季和政策調整的影響，成交量處于低位，但隨著政策的落地和市場的回暖，成交量逐漸攀升。特別是在“滬九條”和“滬七條”的推動下，市場出現了明顯的回暖跡象。到了年底，12月份的新房成交量達到了82萬平方米的高點，創(chuàng)下了年內新紀錄，實現翹尾收官。
從全年數據看，上海新建商品住宅共計成交705.51萬平方米，雖然同比減少兩成，但高端住宅的大量入市推動全年成交均價的上漲。全年新房成交均價為76522元/平方米，環(huán)比上漲15.16%。在區(qū)域成交方面，市區(qū)供應量的增加推動了長寧、黃浦和虹口的成交量較2023年翻了幾番，特別是黃浦的成交量超過了2000套。
值得注意的是，各樓盤之間的分化現象仍然存在。一些優(yōu)質樓盤依然能夠觸發(fā)積分，開盤即售罄，而部分樓盤的去化速度則相對較慢。
機構監(jiān)測數據顯示，2024年，上海317張新房預售證共觸發(fā)積分38次，觸發(fā)高積分的新房項目都集中在了上海核心位置，比如淮海中路、徐匯濱江、新天地、陸家嘴等。而外環(huán)區(qū)域的唐鎮(zhèn)、嘉定新城等熱門區(qū)域則繼續(xù)扛起外環(huán)外的去化重任。
據安居客上海統(tǒng)計，觸發(fā)積分在60分以上的有15次，其中位于黃浦的凱德茂名公館積分為114.72分，其次是浦東的濱江凱旋門三期及徐匯的匯元璽。
此外，2024年上海一共有4個項目觸發(fā)了“千人搖”，包括徐匯濱江的中海領邸、浦東唐鎮(zhèn)的安高申宸院、浦東陸家嘴的濱江凱旋門、普陀長風的嘉佰道。其中認購最多的是中海領邸·玖章。該項目于2024年11月15日開盤，單價13.2萬元的552套房源吸引了1558組購房者認購，認購率達282%，刷新2024年新盤認購數紀錄，項目開盤即售罄。
“豪宅走出獨立行情，其背后既有投放增加的因素，更重要的是，產品本身有很多吸引人之處，比如翠湖六期、中海順昌玖里等等都是核心地段的高品質產品，而且沒有替代性。”盧文曦說。
安居客數據顯示，2024年上海共產生了30個“日光盤”，其中均價10萬元/平方米的豪宅盤就有17個“日光”，占比接近六成。
放眼全國，上海的豪宅市場表現也是“一枝獨秀”。據克而瑞統(tǒng)計，2024年，上海總價3000萬元以上的一手高端住宅成交套數達到2530套，占全國的比重達到61.6%。
業(yè)內認為，上海豪宅熱銷背后的原因，本質上還是上海城市強大的吸引力。在全球經濟不確定性加劇的背景下，高端住宅作為一種相對穩(wěn)定的投資方式，吸引了眾多投資者。
克而瑞方面指出，雖然新房整體成交量在縮減，但2024年得益于一系列政策的調整紅利，上海土拍熱度迅速攀升，出現了多幅高熱度地塊，比如徐匯濱江小米地塊、浦東新楊思地塊、徐匯龍華地塊等，這也反映了房企對上海市場的堅定信心，預計這些優(yōu)質地塊在2025年入市后，也將為市場注入強勁動力。