2000年左右是商品住房市場發展的重要節點。在此之前建成的小區，房改房占比不小，這些小區內住房不但房齡超過25年，還很有可能沒有收取過房屋維修資金，甚至可能缺少小區物業，亟需政府在“保基本”上進行投入
老舊小區改造作為城市更新的重要切口正被“著力推進”。
3月9日下午，十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會。住建部部長倪虹談及接下來城市更新工作的規劃時提到，“將下功夫實施一批惠民生、促發展、防風險的更新項目”。其中，“2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造”成為“惠民生”更新項目的重要部署。
2020年7月國務院辦公廳發布的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》曾提出，城鎮老舊小區是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。
這份國辦文件同樣以2000年作為納入老舊小區改造的重要時間界限：各地要結合實際，合理界定本地區改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。
根據該指導意見中設定的工作目標，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
2025年是“十四五”規劃的收官之年。住建部進一步明確，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍。
“2000年左右是商品住房市場發展的重要節點。在此之前建成的小區，房改房占比不小，這些小區內住房不但房齡超過25年，還很有可能沒有收取過房屋維修資金，甚至可能缺少小區物業，亟需政府在‘保基本’上進行投入。所以，盡管2000年以后建成的小區也可能面臨老化問題，并已被部分地區納入改造范疇，但改造中的籌資模式、政府投入責任等均有所不同。”一名參與前述國辦文件制定研討的業界專家告訴第一財經。
2019年中央部署實施城市更新工作。據前述業界專家介紹，相較于城市更新的謀劃推進，中央和地方推進老舊小區改造步伐更早，住建部等多部委在2017年前后就開始推進試點。2019年下半年，住建部會同發改委等22個部委在全國范圍內開展專項調研，彼時發現了老舊小區改造中的突出難點——量大面廣、資金來源相對單一、發動群眾難、實施改造協調難、后續長效管理難等問題。
近年來，城市更新的內涵不斷完善，有關部門還對老舊小區改造、城中村改造、危舊房改造、老工業區和廠房改造等多種城市存量用地的改造進行細化和分類。
倪虹在前述記者會上介紹說，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結合等多種方式，有序推進；危舊房改造，通過拆除后新建、原址重建、改擴建、抗震加固等多種方式，加快推進，及早消除安全隱患，改善居住環境，解決群眾急難愁盼。
與前述其他城市更新舉措相比，老舊小區改造在改造模式和資金籌措上有其特殊性。
前述受訪業界專家表示，拆除重建類的城中村改造，工程量和增值空間都較大，社會資本進入意愿相對較高；危舊房改造尤其強調多主體參與，鼓勵自拆自建。對比來看，老舊小區改造是小動作，是微更新，前期需要協調多方需求，統籌困難程序復雜，而可供市場化主體改造和經營的增值空間和效益相對有限，收益也屬于“細水長流”，甚至可能“投入幾千萬，8-10年才能回本”。
“所以，近年來在推進該項工作時，一方面確保政府投入并做好基礎類改造等兜底內容；另一方面，以需求為導向，因地制宜地挖掘潛力資源和市場運作，探索引入社會資本參與改造的模式。”前述業界專家說。
倪虹在前述發布會上也強調，城市更新要“抓體檢，找準問題”“先體檢、后更新”，從住房、到小區、到社區、到城區，去查找群眾身邊的急難愁盼問題；老舊小區改造則要“因地制宜實施改造”“也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。
截至目前，住建部已發布了多批“城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單”。第一財經記者梳理發現，在拓寬資金籌集渠道方面，各地的做法包括：按照“誰受益、誰出資”的原則，動員居民出資用于小區改造及補建續籌住宅專項維修資金；以地方財政獎補撬動居民出資；鼓勵國企作為投資、建設、運營主體，并予以獎勵；地方政府培育規模化運營實施主體，探索由實施運營主體實施老舊小區改造項目，為金融機構提供清晰明確的支持對象等。
另外，山東濟南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關等地還通過發行地方政府專項債券的方式，支持老舊小區改造。
在中央資金配套方面，前述國辦文件提到，中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區，可以適當支持2000年后建成的老舊小區，但需要限定年限和比例。支持的重點為基礎類改造內容，包括小區內部及與小區聯系的供水、排水等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整(入地)等。
伴隨各項支持政策落地見效，示范項目的經驗推廣，加之民眾需求迫切，近兩年來，多地老舊小區改造進一步提速。據住建部官網去年11月消息，2023年，內蒙古鄂爾多斯市2000年以前的老舊小區全部改造完成，當年，2005年前老舊小區也將全部完成改造。
今年2月，住建部更新的數據顯示，2024年，全國新開工改造城鎮老舊小區5.8萬個，超額完成5.4萬個的年度目標任務。分地區看，北京、新疆生產建設兵團、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北11個地區2024年實際開工改造城鎮老舊小區超額完成計劃。
“從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個，惠及1.2億居民。”倪虹在前述民生主題記者會上說。
根據今年政府工作報告，持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造。
前述受訪專家認為，面向“十五五”，老舊小區改造至少還可以從三個方面繼續深入。其一，早期改造完成的老舊小區仍需要“回頭看”是否有升級改造的需求，需要政府持續關注；其二，目前，一些地方已將2000年以后建成、房齡也較老的包括商品房也納入改造范疇。對于這些小區，如何明確政府投入內容和產權人需承擔的義務責任，需要進一步實踐探索；其三，未來老舊小區改造仍需關注回應居民對更美好生活的追求，如在養老、托育等方面的需求，挖掘低效資源，契合消費需求，遵循市場規律，也給予社會資本參與改造更大的想象空間。
第一財經 作者：吳斯旻