購房者因無力支付余款被開放商索賠百萬

　　主城一名女士準備花560萬元購買一套位于江北區石馬河的別墅，誰知在支付了首筆168萬元購房款后就再也無力支付，最終開發商將其告上法庭，索賠112萬元違約金。日前，江北區法院一審判決，開發商和購房人約定的總房款20%的違約金過高，判賠19余萬元的違約金。

　　開發商索賠巨額違約金

　　45歲的吳秋(化名)是一名做生意的老板，去年7月，她看中了位于石馬河的一套別墅，并簽訂了買房合同，約定這套別墅(建面約210平方米)總價為561萬余元，按總價5成的按揭付款方式購買，首付款281萬余元，銀行按揭付款280萬元。隨后，雙方又簽了一個補充協議，約定首付款分兩期支付，第一筆支付168萬余元，第二筆在兩個月后支付。雙方還約定，如果購房人違約，應按總房款的20%向開發商支付違約金。

　　隨后，吳女士向開發商支付了168萬余元的購房款，誰也沒有想到，此后她再也沒有支付購房款了。銀行無法審查通過其貸款申請，無法為其提供貸款。今年5月，開發商向吳女士發函解除商品房買賣合同，并要求對方配合辦理合同解除后的相關手續，但吳女士也沒有配合辦理。開發商遂將吳女士告到江北區法院，請求解除雙方簽訂的商品房買賣合同，并索賠違約金112萬余元。

　　被告回應無力支付余款

　　法院審理中，吳女士的律師表示，被告不能繼續履行買房的主要原因是因為資金出現困難，導致無法繼續購買此房。被告方表示，雙方約定的違約金標準過高，希望以未付首付款為基數，按照銀行同期貸款利率來判決此案。

　　法院審理認為，開發商在向吳女士發函解除雙方的商品房買賣合同后沒有提出異議，僅是請求法院對約定的違約金計算標準進行調整。所以，雙方解除商品房買賣合同沒有爭議。在雙方簽訂的商品房買賣合同解除后，吳女士仍負有協助開發商辦理撤銷雙方商品房買賣合同網上簽約手續的義務。

　　法院審理認為，從查明的事實來看，吳女士在支付了第一筆首付款后，就沒有繼續支付購房款，其行為已經構成違約。

　　法院判決違約金19萬元

　　吳女士提出，她和開發商在合同里面約定的違約金標準過高。法院認為，考慮到開發商對于購房人已付的購房款已能進行控制和收益，因吳女士逾期付款行為所遭受的損失應僅為以吳女士未付款為基數，從約定的第二筆首付款支付日的次日起至合同解除之日止，按照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率計算的資金占用損失。因此，法院認為，雙方合同中約定的違約金過分高于造成的損失，吳女士請求調整的抗辯理由成立。

　　經過測算，法院最終確定由吳女士支付違約金19萬余元。日前，江北區法院一審判決，雙方簽訂的商品房買賣合同解除；吳女士在判決生效之日起十日內協助開發商辦理網上簽約的撤銷手續；由吳女士在判決生效之日起十日內支付開發商解除合同違約金19萬余元。

　　違約金這樣計算

　　《合同法》第一百一十四條第二款規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款規定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

　　根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。

　　本案中，吳女士的逾期未付購房款包括第二筆首付款113萬余元和按揭貸款280萬元，因此，在確定吳女士所承擔的違約金數額時，應以393萬余元為基數，再按照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率(6%)的1.3倍，依據違約的天數來乘算違約金。經過測算，違約金為19萬余元。

　　扣除違約金后

　　已付購房款應退還

　　重慶佰城律師事務所主任葛斌律師稱，購房人因自身原因導致違約，承擔了賠償違約金的責任，開發商在扣除違約金后應當向購房人退還購房款。

　　開發商如不退，購房人可以按合同糾紛另行起訴開發商，要求退還扣除違約金之后剩余的購房款。