房地產(chǎn)調(diào)控正面臨新的“十字路口”
在9月22日舉行的中歐國際工商學院第三屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，包括全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈在內(nèi)的諸多學者都認為，目前已陷入僵局的房地產(chǎn)市場需要做出一些改變了。
“政府一再地表態(tài)說，行政性的管制措施是暫時的，是要為未來的經(jīng)濟手段調(diào)控爭取時間。如今這個調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了好幾年，而現(xiàn)在我們國家的經(jīng)濟發(fā)展到了一個關(guān)鍵的時刻，在這個時候，我們應(yīng)該凝聚社會的共識，大家共同地來討論一下，房地產(chǎn)市場特別是住宅市場，應(yīng)該有什么樣的制度才可以使得它能夠比較健康地發(fā)展。”吳曉靈近期表示。
呼喚長期政策
“我們的問題不是政策不變，而是政策太多變了，讓我們這些做企業(yè)的人，對未來沒有穩(wěn)定的預期，不知道怎么做經(jīng)營。所以我們只能采取中庸的做法，這對企業(yè)的效率損耗是非常大的，如果將所有的企業(yè)加起來，這種損耗則更大。”朗詩集團董事長田明說。
“調(diào)控當中存在頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的問題。”原中國建設(shè)部總經(jīng)濟師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾認為，“總體來看，這些年的調(diào)控，雖然說每一次都取得了成效，但是調(diào)控政策更多針對一段時間內(nèi)的問題，而對供求關(guān)系的平衡和改善，始終考慮和把握不夠，有一些政策出臺，解決了階段性問題的同時，也引起供應(yīng)量階段性的下降，反而導致了供求矛盾激化。”
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月全國70個大中城市中，價格下降的城市有20個，持平的城市有14個，上漲的城市有36個，房價上漲城市個數(shù)超越半數(shù)。而土地市場最近兩個月來也開始升溫。7月以來，僅萬科[簡介最新動態(tài)]在土地市場上的投入就超過120億元，其他標桿房企也在9月后紛紛加大了拿地力度。房地產(chǎn)市場忽冷忽熱的局面始終沒有得到扭轉(zhuǎn)。
謝家瑾稱，增加供給才是釜底抽薪之策，而任何與增加有效供給方向和目標相悖的房地產(chǎn)政策出臺都應(yīng)該慎之又慎。“當務(wù)之急是增加用地供應(yīng)，督促各地開工，加快城市配套，適當提高城市規(guī)劃的容積率，提高土地利用的效率。支持群眾對住房的合理需求，支持開發(fā)商的合理融資。”
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，要承認房地產(chǎn)既有消費屬性又有投資屬性，同時制定好中長期制度，處理好中央政府和地方政府的關(guān)系，“房地產(chǎn)調(diào)控之所以難，就是因為地方政府對土地財政的依賴，源頭就是兩者的關(guān)系沒有調(diào)配好。”
房產(chǎn)稅爭議
事實上，房地產(chǎn)的長期政策備選方案中，房產(chǎn)稅一直被認為是最有效也是最有可能取代限購政策獲得推廣的措施之一。
不久前，有報道引述國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明的觀點稱：我國房產(chǎn)稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度。房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在今年底或明年初，房地產(chǎn)稅最終會在全國實施。
吳曉靈卻說：“我個人認為，房產(chǎn)稅不應(yīng)該再擴大試點范圍了。”
支持征收房產(chǎn)稅的財政部財政科學研究所所長賈康認為，房產(chǎn)稅可以形成規(guī)范的經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿，包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。
但謝家瑾稱，房產(chǎn)稅是一種物業(yè)稅，因為土地70年使用權(quán)等問題的存在，使得中國目前不具備征收物業(yè)稅的條件，房產(chǎn)稅不是限購政策的理想替代方案。“第一，盡管中國在居民買房后的住房持有環(huán)節(jié)稅收缺失，但在生產(chǎn)建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅負相當高，第二，中國實行的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，已經(jīng)由購房者在房價中承擔了，開征物業(yè)稅會產(chǎn)生對土地使用的重復征稅。第三，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅，中國的購房者僅僅擁有房屋所有權(quán)，對房屋所在的土地只有使用權(quán)，不屬于物權(quán)的范圍，即使要征收物業(yè)稅，也應(yīng)該剔除土地的因素，只對房屋部分征稅。”