然而，“避風(fēng)港”并非風(fēng)平浪靜，更不等同于賺錢。蘭德咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入，一般占其年度營業(yè)總收入的3%~5%，高的達(dá)到7%。而相對于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，而經(jīng)營利潤則大都為負(fù)，特別是開業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)，八成以上虧損。
張江說，品牌商選址“不是求名就是求利”，要么跟相關(guān)的大牌在一起，要么選擇銷量好的鋪面。他說，目前整個(gè)消費(fèi)市場不如前兩年，品牌商擴(kuò)店動(dòng)力不足，但許多省市的商業(yè)綜合體卻越來越多，隨著供應(yīng)增大、競爭加劇，品牌商挑選的余地大了，有時(shí)同樣的地段可以拿到更優(yōu)惠的價(jià)格，同樣的價(jià)格，有時(shí)則可以拿到更好的位置。
這種“甲方”的角色轉(zhuǎn)變，雖然讓張江感到欣慰，但他也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)劇增，反而對公司經(jīng)營提出了挑戰(zhàn)。
“一下子就能火的場子越來越少，消費(fèi)不景氣，加上一下子多了太多商場，人流就被分流了，而大家都知道，原本電商也分走了一部分客流。”張江說，“現(xiàn)在這么多場子可以選擇，我們卻沒有這么多精力進(jìn)入那么多場子，關(guān)鍵是老場子還好說，人流看得到，品牌能做多少銷量也看得到，但新場還是有風(fēng)險(xiǎn)的。”
張江說，“新場”多了，價(jià)格往往可以壓得很低，但人氣往往不可預(yù)見，這就類似于賭博，“壓準(zhǔn)了的話能有高收益，壓不準(zhǔn)的可能性也很大。”
“很多商家都有很大的規(guī)劃，但作為品牌商，我們覺得現(xiàn)在二三線城市好的地段拿地成本高，人才很難到位，新的商業(yè)中心要實(shí)現(xiàn)人流量和銷售很不容易。”張江說。
蘭德咨詢總裁宋延慶最近算了一筆賬：2012年上半年，經(jīng)營業(yè)績較好的恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的物業(yè)租賃總資產(chǎn)是668.14億港元，去掉成本和稅金，每年有20億港元左右凈利潤，年收益率是3%。眾所周知，恒隆地產(chǎn)是老牌商業(yè)地產(chǎn)商，也是租金回報(bào)率最高的企業(yè)之一。恒隆地產(chǎn)尚且如此，新涉足商業(yè)地產(chǎn)的眾多開發(fā)商恐怕持平都難。
據(jù)此，宋延慶認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)泡沫不容忽視，未來，中小體量項(xiàng)目將難以存活，而在一些城市將體量做大、做差異化，形成規(guī)模后，或許能有勝算。盡管如此，他仍然強(qiáng)調(diào)：“變數(shù)很大。”（第一財(cái)經(jīng)日報(bào)）