房地產(chǎn)市場(chǎng)
近期,廣州樓市簽約均價(jià)連續(xù)下跌破萬(wàn)元每平方米。記者調(diào)查得知,房?jī)r(jià)連續(xù)下跌是大量房企均采用“毛坯+裝修”的雙合同所致,在市區(qū),裝修款占比基本是整體房?jī)r(jià)的四分之一。
在“雙合同”大行其道之時(shí),裝修款該如何理財(cái)?
業(yè)內(nèi)專家提醒,這筆款項(xiàng)可以一次性付款、自有房產(chǎn)抵押貸款或者無(wú)抵押貸款。但是,無(wú)論以什么方式,都將或多或少帶來(lái)首付或月供的壓力。
近日,廣州市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了詭異的連續(xù)下跌。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,8月12日~8月18日這一周,全市網(wǎng)簽均價(jià)再次下跌,并跌破1萬(wàn)元大關(guān),降至9395元/平方米,一夜跌回十年前。廣州中心六區(qū)上周均價(jià)16471元/平方米,相比前一周均價(jià)下跌20%。
房?jī)r(jià)“明跌暗漲”禍起雙合同
而兩個(gè)星期之前,廣州市住房簽約均價(jià)一度達(dá)到16490元/平方米,創(chuàng)出歷史新高。在兩周內(nèi),廣州市簽約均價(jià)下挫幅度超過(guò)四成。
而記者踩盤發(fā)現(xiàn),雖然簽約均價(jià)大幅下跌,但各盤的價(jià)格反而較前段時(shí)間有進(jìn)一步上漲。上周末推新的中海譽(yù)城、萬(wàn)科東薈城均價(jià)均比6月份前一期上漲約千元每平方米。而廣州市簽約均價(jià)下跌并非讓利于消費(fèi)者,而是滿城“雙合同”導(dǎo)致。
為規(guī)避政府“限價(jià)”,購(gòu)買一手房按照“毛坯+裝修”的“雙合同”的辦法已經(jīng)成為主流。一位業(yè)內(nèi)人士直言:“現(xiàn)在新推出來(lái)的盤,基本上都是‘雙合同’。只要新拿預(yù)售證的項(xiàng)目,基本上價(jià)格都達(dá)不到政府要求。”而由于僅僅限制簽約價(jià),裝修款的比例并未限制,漲價(jià)變得更加有恃無(wú)恐。
“雙合同”時(shí)代裝修款如何理財(cái)?
一、裝修部分付全款
首付三成變五成
月供減輕三分一
按照鄒小姐的例子,其房產(chǎn)的總價(jià)大約在180萬(wàn)元上下,其中有140萬(wàn)元為“毛坯”的購(gòu)房合同,外加簽署一個(gè)40萬(wàn)元的裝修協(xié)議。
記者計(jì)算得知,由于鄒小姐是首次置業(yè),本來(lái)只需要首付三成,即54萬(wàn)元。現(xiàn)在由于必須簽署“雙合同”,若是裝修部分付全款,便要額外多付出40萬(wàn)元的首付款。這意味著首付高達(dá)94萬(wàn)元,超過(guò)整個(gè)房款的五成。
不過(guò),按此計(jì)算,由于貸款成數(shù)減少,鄒小姐只需貸款86萬(wàn)元。若以首次置業(yè)基準(zhǔn)利率算,20年貸款每月月供為6287.57元;而若按照七成貸款,月均還款高達(dá)9431.35元。可見(jiàn),一次性付清裝修款后,每月的還款壓力減輕了三分之一。
記者了解到,一次性付款將是“雙合同”中裝修款項(xiàng)主要付款方式。
二、裝修部分用抵押貸款
需自有房產(chǎn)抵押 月供較高
“我們有提供裝修款的貸款服務(wù),但需要自有房產(chǎn)抵押。”元邦明月水岸的銷售人員對(duì)記者表示。
而匯瀚按揭業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜則表示,雖然和房產(chǎn)商簽署的裝修協(xié)議并非裝修合同,但若手頭有其他房產(chǎn)作抵押,也可以自行到按揭機(jī)構(gòu)做抵押貸款,緩解高首付的壓力。
據(jù)莫靜介紹,通過(guò)抵押貸款方式,借款時(shí)間最長(zhǎng)10年,最多每平方米房產(chǎn)可貸款8000元,利率約為基準(zhǔn)利率上浮15%~20%。若自己名下沒(méi)有房產(chǎn),而父母在廣州市內(nèi)有房產(chǎn),也可以以父母家人的房產(chǎn)作為抵押進(jìn)行貸款。
記者計(jì)算得知,若抵押貸款40萬(wàn)元,按最長(zhǎng)10年期還款、利率上浮20%計(jì)算,每月要為抵押貸款還月供4823.56元,加上此前的房款月供,在10年內(nèi)的月供高達(dá)1.1萬(wàn)元。
三、裝修部分用無(wú)抵押貸款