記者日前看到珠江新城一“高齡”一手樓的售樓廣告，該廣告聲稱(chēng)一手房售價(jià)在3.8萬(wàn)元/m2，周邊二手房?jī)r(jià)格在4.3萬(wàn)元/m2，且加上5.6%營(yíng)業(yè)稅和20%個(gè)稅，一二手房倒掛嚴(yán)重，以此來(lái)顯示一手房的抵買(mǎi)。說(shuō)起來(lái)該一手房位于珠江新城地鐵口，地段非常好，卻一直有一手房聲稱(chēng)“即買(mǎi)即出證”。記者一位朋友在該區(qū)域上班，他說(shuō)當(dāng)時(shí)開(kāi)售時(shí)樓盤(pán)單價(jià)在1.9萬(wàn)元/m2，眼看著它嗖嗖串上3萬(wàn)元/m2，之后估計(jì)有多套低樓層的單位一直未能售出，故此該樓盤(pán)長(zhǎng)年都有一手房在售。不過(guò)，以往被開(kāi)發(fā)商用來(lái)說(shuō)事的二手房稅費(fèi)重，今年加上豪宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅與營(yíng)業(yè)稅“聯(lián)動(dòng)”，想扣減營(yíng)業(yè)稅就必須按照增值部分征20%個(gè)稅，的確會(huì)打擊豪宅市場(chǎng)。
據(jù)記者了解，豪宅的認(rèn)定有兩個(gè)，一個(gè)是由樓盤(pán)容積率來(lái)認(rèn)定，容積率低于1的樓盤(pán)無(wú)論房屋面積大小，全部被認(rèn)定為非普通住宅（俗稱(chēng)“豪宅”）；二是根據(jù)面積來(lái)定，面積在144平方米以上且套內(nèi)面積在120平方米以上的則被歸類(lèi)為非普通住宅。記者之前采訪過(guò)蘿崗多個(gè)二手樓盤(pán)，如萬(wàn)科城、保利林語(yǔ)山莊等樓盤(pán)，由于這些樓盤(pán)的容積率都低于1，蘿崗二手名盤(pán)的稅費(fèi)向來(lái)就較其他區(qū)域要重，之前由于蘿崗一手房斷貨而使“剛需”族不得不轉(zhuǎn)買(mǎi)二手房，后來(lái)隨著一手供應(yīng)大增且后期出現(xiàn)降價(jià)，蘿崗名盤(pán)的二手轉(zhuǎn)讓頓時(shí)陷入停滯。若是從面積來(lái)定，對(duì)于144平方米左右的房屋來(lái)說(shuō)，以往購(gòu)房者非常重視的實(shí)用率或是一個(gè)雙刃劍，建筑面積144平方米且套內(nèi)面積在120平方米以上，也就是說(shuō)實(shí)用率在83%以上。一些在144平方米“豪宅線”附近的房屋，高實(shí)用率反而是一個(gè)缺點(diǎn)，因?yàn)槲磥?lái)轉(zhuǎn)手可能會(huì)產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)差價(jià)20%的個(gè)稅，不過(guò)近年高層電梯樓實(shí)用率高于83%的樓盤(pán)都不多，一些擔(dān)心購(gòu)買(mǎi)144平方米房屋會(huì)導(dǎo)致豪宅征稅的買(mǎi)家不妨看看樓盤(pán)的實(shí)用率，實(shí)用率低或許可以放下心頭大石。
雖然一手房開(kāi)發(fā)商出于售樓考慮多番貶損二手房，不過(guò)售出的一手房最終都會(huì)變成二手房，如果房屋缺乏流通變現(xiàn)的能力，這與小產(chǎn)權(quán)房何異？故此，二手房稅費(fèi)是買(mǎi)賣(mài)雙方需要共同面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題，對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，目前個(gè)稅征收方式依然可以據(jù)實(shí)和核定兩種方式并行，買(mǎi)賣(mài)雙方簽約前可以仔細(xì)計(jì)算兩種方式產(chǎn)生的稅費(fèi)差異。其實(shí)無(wú)論是哪種征稅方式都好，最怕的是稅局評(píng)估價(jià)系統(tǒng)的“神評(píng)估”，買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)報(bào)稅卻必須按照不知從何處得來(lái)的評(píng)估價(jià)來(lái)納稅，高了也不見(jiàn)稅局補(bǔ)給業(yè)主，低了則是按“孰高原則”，依然按照雙方的報(bào)價(jià)來(lái)納稅，對(duì)此買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該在買(mǎi)賣(mài)合同上做好充分的預(yù)案。 （記者 李鳳荷）