買個商住房就能賺個盆滿缽盈?現在看來不一定。北京晨報記者近期調查發現,同一區域的二手商住房成交均價比二手住宅成交均價低了上萬元。有業內專家表示,北京商住價格結束一漲均漲的時代,出于投資目的的購房人選購商住產品需要更加謹慎。
案例
持有商住房5年收益有限
像許多投資客一樣,陳雨(化名)想要憑借倒騰北京商住房搭上淘金樓市的快車。但是,他的希望落空了。
提起買房的經歷,陳雨回憶說,“2011年左右,我想在北京海淀購買新房。經過對比,我發現在海淀區同一區域,商住房的單價比住宅的單價便宜一些。而商住房的租金比住宅的租金高一些。所以,我下決心購買商住房。”
按照陳雨的說法,他在海淀區買了一套小戶型商住房,單價為10800元/平方米。與附近的新建商品住宅相比,這套商住房的單價便宜2200元/平方米。他支付商住房的首付20多萬元,貸款20多萬元。
“經過5年的時間,這套商住房的價格漲為2萬元/平方米。可是,附近的住宅價格已經漲超4萬元/平方米。”陳雨說,他當初沒有購買住宅,現在覺得挺后悔。
市場
同一區域商住房與住宅存差價
實際上,陳雨遇到的情況并非是個案。一周以來,北京晨報記者走訪北京石景山區、東城區等多個地區中介門店,發現同一區域的商住房與住宅確實存在一定差價。
“目前,位于石景山區的CRD銀座是商住房,成交均價在4.5萬元/平方米左右。而附近的遠洋山水住宅小區成交均價為5.5萬元/平方米至6.5萬元/平方米。”石景山區一家21世紀不動產門店的經紀人說,兩者相比較之下,商住房沒有住宅漲得快。
東城區一家鏈家門店的經紀人表示,“由于部分住宅屬于學校劃片范圍,此類住宅與附近商住房的差價會更大。以東城區富貴園住宅小區為例,該小區是學區房,目前成交均價為9萬元/平方米至10萬元/平方米。而附近的自由季是商住房,成交均價為4萬元/平方米至4.5萬元/平方米。”
來自北京中原市場研究部統計數據顯示,在北京核心區域中,北京商住房與住宅存在較大差價,比如位于朝陽區的首城雙景商住房成交均價在6.5萬元/平方米左右,附近的首城國際住宅成交均價為8.5萬元至9.5萬元/平方米;位于海淀區的新華聯國際商住房成交均價為7萬元/平方米左右,附近的翠微小區住宅成交均價為9.5萬元/平方米至10萬元/平方米。
對于同一區域商住房與住宅存有差價的原因,北京中原市場研究部主管康芃表示,“通常情況下,北京商住房的居住舒適度不如北京住宅。北京商住房大多數是一梯多戶,公司與住戶都有,容積率較高,私密性較差。北京住宅是封閉小區,一梯幾戶,容積率較低,私密性較好。”
“從土地使用年限和土地性質來說,北京商住房與北京住宅有本質區別。住宅具有70年產權,商住房只有40年或50年產權。”亞豪機構市場總監郭毅告訴北京晨報記者,現在的商住房大多使用的是商水商電,幾乎不通天然氣;住宅使用的是民水民電,可以通天然氣,前者比后者生活成本高不少。
易居智庫研究總監嚴躍進認為,北京商住房不能辦理落戶,無法解決業主子女入學的問題;北京住宅可以辦理落戶,若是帶有學區,可以解除業主子女入學的問題。正因為如此,更多的購房人愿意選購北京住宅。
提醒
投資商住房需謹慎
投資北京商住房,出手需要謹慎。這是多位業內專家達成一致的觀點。郭毅對北京晨報記者說,“購買商住房要選擇北京核心區域,因為北京核心區域的商住房可以獲得較好的租金,保值增值幅度較大。處于北京非核心區域的商住房,不一定能夠獲得較好的租金收益,出于投資目的的購房者購買此類商住產品需要更加謹慎。”
“在二次出售時,北京商住房的稅費高于普通商品住宅。這部分費用大多會轉移為購房成本,勢必會影響商住房的二次出售。”偉嘉安捷分析師吳昊如是說。
郭毅表示,“在選購北京商住房時,除了考慮價格與戶型因素外,購房人還要注意商住項目是否具有商業配套、軌道交通等內容。一般來說,距離地鐵近、具有較強商業氛圍的商住房抗風險能力會更高。”
北京晨報記者 武新
北京在售二手商住房與二手住宅價格對比表
區域 板塊 商住 價格 周邊住宅 價格 備注
東城區 朝陽門 北京INN 5-5.5萬 朝陽首府 7.5-8萬
金寶街 凱德華璽 5萬左右 禾風相府 10-12萬
朝陽區 雙井 首城雙景 6.5萬左右 首城國際 8.5-9.5萬
西城區 西直門 金貿中心 5.5萬左右 鐵路巷 10萬左右
宋家莊 方恒偶遇 3-3.5萬 方莊南路18號院 5.5萬左右
石景山區 魯谷 CRD銀座 4.5萬 遠洋山水 5.5-6.5萬 商住是loft,實際面積是房本面積的兩倍
海淀區 公主墳 新華聯國際 7萬左右 翠微小區 9.5-10萬
(上述表格內容來自北京中原市場研究部)