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以公司名義買房能避開限購? 成本不低風險不小

以公司名義買房能避開限購? 成本不低風險不小

2016-11-14 16:27:05

來源:錢江晚報

  杭州出臺限購政策后,不少失去購房資格但仍然看好杭州樓市發展潛力的外地購房者,想到了“曲線救國”——以公司名義在杭州買房。甚至有人表示,以公司名義先囤幾套房,以后可以增值,萬一哪天企業經營不善,還能像之前的A股市場出現的“ST公司靠賣兩套房扭虧為盈”那樣,留個后手。

  根據9月18日杭州出臺的實施住房限購有關事項操作細則,自9月19日起,暫停在市區限購范圍內向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。也就是說,本次限購針對的是居民家庭,企業、公司確實不在限購范圍內。

  不過,以公司名義買房,并不像看上去那么美。記者從稅務部門、二手房中介、資深房產律師等處了解到,以公司名義買賣房產,交易成本不低,而且風險不小,有些貌似能規避稅費的手法,實際操作起來非常麻煩。

  ●初始投入成本高:

  一次性付款,契稅按3%計算

  對于很多想“曲線救國”的外地投資客來說,以公司名義買房,雖然能規避限購政策,但因為絕大多數銀行的按揭貸款業務僅針對個人買房者,公司購置房產需一次性付款,這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產權證后,才能進行抵押貸款。

  而且,無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅,只要是以公司名義購房,均需按照房款的3%繳納契稅,不享受稅率減半的優惠;另外還需繳納0.05%的印花稅。根據杭州市地稅部門今年5月印制的房產交易稅費簡明表,購買商品房時,針對個人買房者和單位買房者的稅率是不同的,具體如下:

  ●房產持有成本高:

  每年要繳納房產稅

  雖然未來個人所持有的房產要全面征收房產稅已經討論得甚囂塵上,包括前兩天上海市地方稅務局正式開征2016年度個人住房房產稅有關事項,就引發了一波熱議,但到目前為止,這一政策仍只局限在全國少數幾個地區,浙江暫時還未對個人開征房產稅。

  不過,根據1986年出臺的《中華人民共和國房產稅暫行條例》,對于公司名下的房產,每年需繳納房產稅,具體稅費為:每年房產原值×70%×1.2%。在具體操作過程中,不同的地區對不同性質的企業(如高新企業、扶貧單位等)可能會有三年內免房產稅的優惠。

  此外,公司購房所需繳納的稅目較多,計算較為復雜,購房人最好向相關稅務部門詳細咨詢具體稅費金額。

  ●手續準備資料多:

  要有股東會決議

  以公司名義購房,要準備的資料肯定比比個人購房要多。浙江中原地產的相關工作人員列了一份基本的清單:營業執照副本復印件、稅務登記證副本、組織機構代碼副本、公章、法定代表人身份證復印件、股東會決議等。

  ●原價轉賣公司名下房產

  能規避高額稅費嗎

  目前杭州地稅部門對個人賣家出售住宅房產,主要征收:

  1、增值稅及附加。其中超過2年(含)免征,未滿2年按不含稅收入×5.6%征收;

  2、個人所得稅。其中,轉讓家庭唯一住房免征個人所得稅;非家庭唯一住房的,則按(轉讓收入-房屋原值-合理費用-轉讓過程中繳納的稅金)×20%征收個人所得稅,或按房屋轉讓收入的1%核定征收個人所得稅。

  相比之下,對于出售公司名下房產,在交易過程中則需要繳納:

  1、增值稅及附加。按(不含稅收入-不含稅購置原價)×5.6%征收;

  2、土地增值稅。按(轉讓收入-扣除項目金額)×四級超率累進稅率征收;或由稅務機關按成交價格的5%的核定征收;

  3、印花稅。按成交價格×0.05%征收。

  此外,轉賣公司名下房產,還要繳納企業所得稅,目前一般按轉讓所得收益×25%征收。企業所得稅通常按季預繳,年終匯算清繳。

  有人發現了——兩者相比較,出售公司名下房產,如果以當初房屋買入價格的原價賣出,可以規避高額的營業稅和企業所得稅。那么,像普通二手房買賣中的陰陽合同(即正式合同中做低房屋總價,余款另簽一份補充合同)那么操作,可行性大不大?

  對此,浙江騰飛金鷹律師事務所高級合伙人、資深房地產律師陳鐘認為,首先,這種做法涉及偷稅漏稅,屬于違法行為;其次,企業的每一筆賬目都有進出明細,要作假并不容易;再者,房屋成交過程中,會有相關部門做房價評估,價格做得太低一般是通不過的。

  看來,普通人要用公司名義買房避開限購,還真的沒那么容易。

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