群租客，實(shí)際在法律上沒有明確的概念。他們給人的印象多是居住在被隔成眾多小間的房屋中——逼仄的空間、昏暗的燈光、亂拉的電線、嘈雜的噪聲、污濁的空氣、彼此孤單而陌生。他們?cè)跒槌鞘袆?chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)卻又被城市所排斥。對(duì)于這一群體和城市大量群租的現(xiàn)實(shí)，究竟是禁還是疏、依靠法還是情？這值得城市管理者和社會(huì)各方深思。
“不想群租，卻又不愿回去”
2012年，劉彥（化名）大學(xué)畢業(yè)后來到杭州下沙一家科技公司工作。來自山東農(nóng)村的他讀完大學(xué)后，家里的底子幾乎被掏得一干二凈。于是，他在離單位最近的地方找到一處便宜的住處，買了一輛自行車，騎車20分鐘就能到公司。
劉彥說，他和其他8名同學(xué)用3500元/月的價(jià)格租下了這套60多平方米的“兩室一廳一廚一衛(wèi)”的房子，房子被二房東隔成了“5室1衛(wèi)”，沒有廚房。他們買來了床，一個(gè)房間住兩個(gè)人。
“比起其他在北京就業(yè)的同學(xué)用900元/月租了一個(gè)床位，我們算是幸運(yùn)的了?！眲┱f，他們就是典型的群租客，唯一不同的是他們8個(gè)人都互相熟悉?！斑@里的流動(dòng)性太大了?！痹谒麄冞@棟樓里，群租的現(xiàn)象不在少數(shù)，很多是外來務(wù)工人員。屋子大門敞開，早上起來刷牙的時(shí)候，如果稍不注意，自己的筆記本電腦就會(huì)不翼而飛。
雖然日子過得緊巴，但劉彥對(duì)未來還是充滿斗志。他盤算著：“每月400多元房租，伙食費(fèi)六七百元，除掉一些零花錢，他每月能攢下近2000元。”
杭州的消費(fèi)并不低，六七百元的伙食費(fèi)怎么實(shí)現(xiàn)？四川的同學(xué)負(fù)責(zé)燒飯，其他人湊錢買菜，伙食費(fèi)節(jié)約不少。但問題卻出來了，很多群租房沒有廚房，他們只能在陽臺(tái)上燒飯。一到做飯時(shí)間，樓上樓下煙霧繚繞。不僅做飯，早上刷牙、晚上洗澡都不方便，9個(gè)人都刷完牙基本要花1個(gè)小時(shí)。另外，由于整棟樓群租客多，有時(shí)坐電梯下樓需要花半個(gè)小時(shí)。盡管這樣，這些年輕人覺得群租劃得來，都不愿搬出去。但日子沒過多久，民警上門了。
消防檢查中，民警指出，房間里電線亂拉、公共過道寬度不足1.1米、廚房改變了功能違反規(guī)定等?？傊?，租戶們知道了，目前的生活環(huán)境很容易發(fā)生火災(zāi)，存有極大的安全隱患。意識(shí)到問題的嚴(yán)重性后，他們的心情從最開始的排斥變成配合，并向民警提供了二房東的聯(lián)系方式。
在公安機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，二房東進(jìn)行了整改，廚房有了，但是別的房間又多了一個(gè)床位。劉彥說，也想過回老家，但現(xiàn)在沒干出成績(jī)，抹不開面子回家?！澳壳暗谝粋€(gè)奮斗目標(biāo)就是搬出群租房?！?/p>
拉鋸戰(zhàn)：業(yè)主“驅(qū)逐群租”艱難維權(quán)
在城市住宅小區(qū)其他業(yè)主眼中，群租客最不受待見。2012年，杭州東方紅街小區(qū)的業(yè)主們和業(yè)委會(huì)為了驅(qū)逐群租，打響了杭州群租糾紛第一案。過程可謂曲折艱辛，但最終未能立案。
這起群租案中，業(yè)委會(huì)代表受害業(yè)主，狀告17樓的二房東和房東。東方紅街公寓業(yè)委會(huì)主任婁云林介紹，業(yè)主們調(diào)查得知，17樓的原房東同意二房東將屋子群租給了七八個(gè)租客，既有服務(wù)員，也有銷售人員、淘寶店主。
最讓業(yè)主們受不了的是，“幾點(diǎn)上班的都有，早上很早，晚上很晚，嘻嘻哈哈，吵得厲害；垃圾亂丟，人太多廁所不夠用，經(jīng)常有人到電梯里隨地大小便，味道難聞死了。”16樓的業(yè)主王女士告訴半月談?dòng)浾?，由于樓上有人開淘寶店，每天都有大量快遞員出入。
業(yè)主忍無可忍最終決定起訴。首先是狀告外地房東，但相關(guān)資料很難調(diào)取。該案的代理律師浙江金道律師事務(wù)所律師麻策說：“小區(qū)是回遷房，很多房子的房東是外地炒房戶，主體身份資料牽扯到房東、二房東?！绷硗?，在房屋租賃的實(shí)際操作中，業(yè)主和租戶很少主動(dòng)去登記備案，中間是否存在多個(gè)二房東也很難知曉。麻策說，最后資料準(zhǔn)備花了一個(gè)多星期的時(shí)間。
最難的在于立案緣由?！白〗ú砍雠_(tái)的《商品房租賃管理辦法》中只規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居??；改變房屋使用性質(zhì)的商品房不得出租。但未提及‘群租’，這意味著‘群租’不可能成為起訴的案由。”麻策說。
最后，他們以《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條要求起訴。即建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害的，應(yīng)予支持。
然而，法院最終沒有立案。據(jù)法院相關(guān)人員透露，群租涉及住建、房管、工商、公安等多個(gè)部門，幾個(gè)部門都沒辦法管好，如果判案會(huì)造成很大影響。
規(guī)范群租考驗(yàn)城市管理智慧
麻策認(rèn)為，從純粹的法治角度，這起群租案完全可以立案，但如果把群租客都趕出去，而社會(huì)又沒有那么多資源來為他們提供廉租房，相繼引發(fā)的社會(huì)問題也會(huì)讓城市管理者頭疼。在麻策看來，群租是個(gè)中性概念，不應(yīng)該被“一刀切”地禁止，只要規(guī)范好，還是可以和諧存在下去，畢竟城市發(fā)展與群租客之間仍有相互需求。
面對(duì)群租問題，住建、房管、公安等相關(guān)部門常常顯得“有心無力”。囿于人力，再加上缺乏明確的法律規(guī)范，杭州市公安局杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局聞潮派出所副所長(zhǎng)張春林及同事們對(duì)規(guī)范群租有一肚子話要說。
聞潮派出所轄區(qū)有18個(gè)封閉小區(qū)，共有出租房8580套，群租房4112套，以群租房眾多而出名?！霸谧咴L時(shí)我們感慨，如此美麗的沿江小區(qū)里卻是這般景象，這么惡劣的生存環(huán)境怎么住??！”張春林說，“派出所2010年成立后發(fā)現(xiàn)，轄區(qū)內(nèi)大部分的警情都來自群租房，盜竊和搶劫多發(fā)，亟待規(guī)范?！?/p>
群租產(chǎn)生的治安問題讓張春林和他的同事感到“壓力山大”。張春林說：“我們既要保證其他業(yè)主的安全和生活環(huán)境，也要考慮群租人員的實(shí)際困難。我們不是要趕走他們，而是要規(guī)范，讓他們和其他業(yè)主都住得安全、安心?！?/p>
張春林告訴半月談?dòng)浾?，從目前法律條文來看，并沒有給群租下定義，也沒有明確禁止群租，只有《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定，“出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)”。實(shí)際上，關(guān)于人均最低租住建筑面積的確定，目前只有北京、上海等少數(shù)地方有明確規(guī)定，大部分城市還是個(gè)問號(hào)。
對(duì)于張春林他們來說，找到規(guī)范群租問題的抓手很重要。既然沒有明確的法律法規(guī)，那就從側(cè)面找抓手。最后的方案是，根據(jù)《浙江省流動(dòng)人口居住登記條例》去挨個(gè)進(jìn)行“地毯式”排查，特別是搜集二房東的個(gè)人信息及他們?cè)谳爡^(qū)內(nèi)所擁有的出租房屋總數(shù)及分布。
同時(shí)，根據(jù)消防法和浙江省消防條例的相關(guān)規(guī)定，對(duì)承租人改變房屋使用功能和結(jié)構(gòu)，不符合消防安全要求的，責(zé)令限期改正；還按照治安管理處罰法的相關(guān)規(guī)定，整治不按規(guī)定出租和登記等行為。張春林說，一次對(duì)小區(qū)的排查中，竟搜出了高層禁用的400多個(gè)煤氣瓶。
另一個(gè)重要抓手是《浙江省居住出租房屋消防安全要求》，其中規(guī)定“出租房的每個(gè)居室人均（不包括12周歲以下的未成年人）使用面積不得少于4平方米，且每個(gè)居室實(shí)際居住人數(shù)不得超過8人”等。
在這些法律法規(guī)和地方性規(guī)范框架下，張春林他們的工作得以開展起來。但另一個(gè)困難擺在面前：聞潮派出所的警力不到40人，社區(qū)民警11人，管理龐大的群租人口顯得捉襟見肘。“我們只能向科技要警力?！睆埓毫终f，通過不斷與業(yè)委會(huì)、房東、二房東溝通，絕大部分小區(qū)設(shè)立了智能門禁系統(tǒng)，將暫住證辦理與申領(lǐng)門禁卡掛鉤，做到一人一證一卡一信息。
另一項(xiàng)科技也被運(yùn)用到了群租的管理中——攝錄一體機(jī)。小區(qū)的大門裝上了監(jiān)控，每個(gè)住戶的大門也安裝了攝錄一體機(jī)，保證人員進(jìn)入能有三段錄像。張春林還跟同事們?cè)谏鐓^(qū)發(fā)布防控預(yù)警信息，講解防范技巧。為了便于房東、二房東理解，他們還在小區(qū)設(shè)立了45套群租樣板房。這些措施實(shí)施后，聞潮派出所轄區(qū)的發(fā)案率降低了90%左右。
“群租房不能被一棍子打死，而是需要規(guī)范，在規(guī)范的過程中應(yīng)該有法律法規(guī)來保障，需要跟各個(gè)相關(guān)方講道理?！睆埓毫衷诠ぷ髦猩钣畜w會(huì)。
據(jù)了解，今年5月1日開始實(shí)施的新版《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了禁止違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)等11種行為，雖然對(duì)群租仍沒有明確界定，但通過條文來規(guī)范房屋租賃行為，特別是賦予了業(yè)主可以在業(yè)主管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中具體規(guī)定房屋怎么出租、人均面積多少平方米等相關(guān)權(quán)利。
有專家指出，不管是業(yè)主自治還是政府規(guī)定，要從根本上解決好群租問題，還在于多建廉租房，根據(jù)不同中低收入水平的人群建立不同的廉租房種類，比如建立專門的外來務(wù)工人員廉租公寓等。（記者 韋慧）