對于面臨拆遷的普通老百姓來說，接到拆遷通知本應(yīng)是一件高興的事，因為拆遷本身意味著居住條件和居住環(huán)境的改善，使得居民生活質(zhì)量得到提升。可是現(xiàn)實中，大多數(shù)遇到拆遷的當(dāng)事人不僅沒有順利拿到夢想中的新房子，而且為了拆遷這件事幾乎焦頭爛額，身心疲憊。法律知識淺薄甚至是嚴(yán)重缺失的當(dāng)事人，面對拆遷方的種種官方說法幾乎無言以辯，對拆遷方說一不二蠻橫強勢的態(tài)度也只能是憤憤不平。普通百姓該如何正確應(yīng)對拆遷？記者就此采訪了專門代理征地拆遷維權(quán)案件的律師——北京京平律師事務(wù)所趙健律師。
記者：根據(jù)您在工作中與當(dāng)事人接觸的經(jīng)驗來看，當(dāng)事人通常會遭遇哪些情況？
趙健律師：以下幾種情況都很常見：一是以強凌弱，一切拆遷方說了算，甚至簽了協(xié)議當(dāng)事人手中都沒有原件；二是騷擾脅迫，生活不得安寧，甚至不簽協(xié)議不讓你睡覺；三是斷水?dāng)嚯姅嗦罚圃焐畈槐悖屇銦o法正常生活；四是暴力襲擊，變相逼遷，增加被拆遷人心里上的恐懼感；五是收到相關(guān)政府部門的房屋拆遷行政裁決，裁決中規(guī)定了一定期限，屆時將會申請法院強制執(zhí)行，用法律程序?qū)Ρ徊疬w人產(chǎn)生威懾作用，使其答應(yīng)搬遷；六是各種“拆”，偷拆、誤拆、強拆等。
記者：遇到這些情況后，被拆遷人一般會采取什么應(yīng)對措施？
趙健律師：被拆遷人遭遇拆遷大多先是茫然的，什么情況都不清楚，一般也見不到什么官方文件，似乎所有的消息都是“聽說”的，再加上上述混亂情況的出現(xiàn)，就會出現(xiàn)六神無主，不知所措的局面，這時，一些錯誤的應(yīng)對方式便順勢而生。一是上訪，拿著材料奔跑于各個政府部門的信訪辦公室，但是，上訪的弊端就是沒有法定的答復(fù)期限和法定的追責(zé)途徑，真正能夠解決問題的可能性是微乎其微。二是誓當(dāng)釘子戶，殊不知釘子戶不是你光不搬就行了的，拆遷方會雇傭社會閑散人員騷擾你，最后的結(jié)果就是強拆。三是以暴制暴，使出渾身解數(shù)與拆遷人員作困獸之斗，這樣做的結(jié)果一般是被公安機(jī)關(guān)以各種“罪名”拘起來，搞不好還落個被判刑的下場。
記者：那么，作為一名被拆遷人，到底該如何面對征地拆遷問題？
趙健律師：首先要確認(rèn)拆遷性質(zhì)。如果是政府主導(dǎo)的，一般是為了公共利益而征收，帶有一定的強制性，這種情況你一般是反對不了的，只能爭取合理補償。如果不是政府主導(dǎo)，純粹的商業(yè)行為，就不具有強制性，你的主動性就很大，你不同意就不能拆遷。其次要確認(rèn)土地性質(zhì)。國有土地上的房屋征收，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》必須按照市場價給予補償；而集體土地的上拆遷，目前沒有直接的法律依據(jù)，主要依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》，集體土地要開發(fā)首先必須先征收為國有，所以，主要是征收土地的補償，房子等是作為地上附著物進(jìn)行補償?shù)摹５遣还苁悄姆N性質(zhì)的，都必須給予被拆遷人公平合理的補償才可以拆。
記者：哪些人可以作為被拆遷人要求補償？必須是產(chǎn)權(quán)人嗎？還是包括承租人？
趙健律師：這里涉及到被拆遷人的定位問題。首先需要證明自己是被征收土地或房屋的所有權(quán)人，因此，手中的土地證、房產(chǎn)證就非常重要了，憑此可以對號入座去主張你的權(quán)利。如果你不是土地或房屋的產(chǎn)權(quán)人，而僅僅是使用者，首先要看租賃合同中就遇到拆遷問題是有明確約定，有的話按照約定執(zhí)行，沒有的話，也就是說在有效的承租合同下，你因拆遷而導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)損失或其他損失是可以主張補償?shù)摹?/span>
記者：那么，補償內(nèi)容都有哪些？
趙健律師：國有土地上房屋征收的補償主要有被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷和臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償；而集體土地上主要是土地征收的補償、房屋及青苗等地上附著物的補償、搬遷和臨時安置的補償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
記者：被拆遷人如何判斷補償是否合理？又如何為自己爭取到公平合理的補償呢？
趙健律師：國有土地上的房屋征收依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，必須按照市場價補償；而集體土地上的拆遷只能參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償；至于征收耕地等不涉及房屋的情況下，《土地管理法》的規(guī)定是按照最高為前3年年均產(chǎn)值的30倍，實踐中建議當(dāng)事人按自己土地的年均產(chǎn)值來主張補償。了解了上面的內(nèi)容，被拆遷人就可以和拆遷方協(xié)商補償協(xié)議了。如果通過談判拿到了合理補償是最好的，如果拆遷方執(zhí)意堅持走霸權(quán)主義道路，無法平等協(xié)商，被拆遷人可以借助專業(yè)拆遷律師來幫助自己維權(quán)，事實上，這也是爭取到一個公平合理的拆遷補償?shù)淖钣行У耐緩健?/span>
記者：好的，本次關(guān)于普通百姓該如何正確應(yīng)對拆遷的采訪就到這里，非常感謝趙健律師的細(xì)心解答，相信各位被拆遷人都和我一樣受益匪淺，也希望趙律師在拆遷維權(quán)之路上越走越遠(yuǎn)，繼續(xù)維護(hù)老百姓的合法權(quán)益！