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11月24日，央視《每周質(zhì)量報告》援引北京執(zhí)業(yè)律師李勁松的分析稱，全國有45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，自2005年1月1日至2012年12月31日這8年間，應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。在其列出的45家名單中，深圳的萬科、招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企赫然在目。深圳市地稅局副局長、新聞發(fā)言人楊龍對南方日報記者稱，深圳并未發(fā)現(xiàn)拖欠土地增值稅。他表示，土地增值稅是一個很復(fù)雜的征稅項目，央視報道的概念顯然搞錯了。
“深圳沒發(fā)現(xiàn)拖欠土地增值稅”
據(jù)央視《每周質(zhì)量報告》報道，長期關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據(jù)國家統(tǒng)計局、財政部及國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對沒有征收到位的土地增值稅做出分析測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實(shí)際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這意味著，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
在報道中，央視列出了45家房企欠繳名單，其中雅居樂（83億元）、SOHO中國（64億元）、富力地產(chǎn)（58億元）、萬科（58億元）、華僑城（49億元）、招商地產(chǎn)（44億元）、合生創(chuàng)展（42億港元）、融創(chuàng)中國（27億元）、金地集團(tuán)（26億元）、新世界中國地產(chǎn)（24億港元）。
在央視列出的45家名單中，深圳的萬科、招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企赫然在目。
記者隨后撥通了深圳市地稅局副局長、新聞發(fā)言人楊龍的電話：“我注意到了深圳幾家大型房企被央視點(diǎn)名。深圳一直把土地增值稅的征收作為一個重要的工作在抓，到目前為止，深圳還沒有發(fā)現(xiàn)拖欠土地增值稅的情況。”
楊龍表示，土地增值稅對房企資金鏈影響重大，土地增值稅被國稅總局屢次發(fā)文要求加強(qiáng)征管，寬松的監(jiān)管在調(diào)控上是不允許的。深圳市嚴(yán)格按照國家層面制定的預(yù)征率與稅率征收土地增值稅，在清算的方式和手段方面，也根據(jù)國稅總局的要求在做，“當(dāng)然，我們也會考慮企業(yè)和城市的實(shí)際情況。”
據(jù)悉，今年1—10月份，深圳征收土地增值稅總額97億元，比去年同比增長14.8%。楊龍稱，“深圳市的土地出讓招拍掛越來越少，稅收總額將會有所下降，但我們的管理力度在增加。”
“土地增值稅不同于營業(yè)稅”
記者了解到，土地增值稅的繳納分為兩期。首先是預(yù)繳，當(dāng)房企開發(fā)的項目增值達(dá)到20%以上時，就必須預(yù)繳土地增值稅，目前深圳的普通住宅按銷售收入2%征收，別墅按4%征收。其次是在項目銷售進(jìn)度達(dá)到70%以上時進(jìn)行清算，符合清算條件的，由房企自行申報，在中介機(jī)構(gòu)的鑒證下，提交給項目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)，待稅務(wù)機(jī)關(guān)審核過后，再進(jìn)行補(bǔ)繳。
楊龍告訴記者，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，土地增值稅是一個很復(fù)雜的征稅項目，征繳的難度大。“深圳建立了稅收信息化平臺，對符合清算條件的項目按照規(guī)定進(jìn)行征繳，但有些房企相當(dāng)大部分的項目在全國各地，因此不好做整體的評價。”
針對央視的報道，楊龍認(rèn)為，“土地增值稅與傳統(tǒng)的營業(yè)稅的概念完全不一樣，央視報道的概念顯然搞錯了。”他告訴記者，“土地增值稅不像企業(yè)所得稅或營業(yè)稅，必須在當(dāng)月或每年度中的期限內(nèi)申報。對于土地增值稅的清算，征管方面沒有嚴(yán)格的期限。”
記者了解到，現(xiàn)在地產(chǎn)項目開發(fā)的形式內(nèi)容不一樣，有的項目有一期、二期、三期，還有一些配套的公共設(shè)施，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長。此外，一些房地產(chǎn)公司的項目涉及全國，這個征繳的過程就更復(fù)雜，稅務(wù)部門征繳的時間跨度也比較長。
楊龍表示，“不能按營業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)去看土地增值稅，只要房地產(chǎn)企業(yè)還沒有最后申報清算，你就不能說企業(yè)是在拖欠。”
■房企
央視的報道源于誤解
央視報道一出，立刻引起各界嘩然，并遭到地產(chǎn)人士的炮轟和房企的否認(rèn)。
任志強(qiáng)在他的微博上表示，一個集團(tuán)中單獨(dú)結(jié)算的項目，分別在不同的稅務(wù)局管轄下，每個項目的進(jìn)度不同，必然有大量的項目未達(dá)到稅法的結(jié)算時間，就必然匯總為一個巨大的應(yīng)繳未繳數(shù)，但分散到各個項目也許只剩下的是結(jié)算的收尾數(shù)。不排除項目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖后，大項目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時才開始銷售等，但不違背稅法就行。
深圳被點(diǎn)名的幾大龍頭地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對這一“欠稅門”事件，做出了基本一致的反映。對于央視的報道，萬科認(rèn)為是“源于誤解”，是把會計上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時納稅義務(wù)”。萬科稱，“預(yù)提”與“現(xiàn)時納稅義務(wù)”是完全不同的概念，房地產(chǎn)項目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對尚未到達(dá)清算條件的項目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧也表示，之所以還沒有繳納土地增值稅，是因?yàn)樯形催_(dá)到繳納的條件。“年報上的土地增值稅只是計提，實(shí)際該繳納多少要項目賣完清算時才能納稅，因此會有一定的延后”。華僑城地產(chǎn)則稱，“正在調(diào)查，梳理清楚后會公告”。
■律師、專家
“現(xiàn)有稅法太傾向開發(fā)商”
有專家稱，央視的報道也映射了土地增值稅背后的問題，即一些知名房企利用稅法漏洞，會成立一堆馬甲項目公司，樓盤賣完不結(jié)算，由于項目尚未清盤，土地增值稅便有了合理拖欠的理由。
清華大學(xué)深圳研究院特約管理培訓(xùn)專家常亮認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)繳未繳或者拖延不交，房企占了大便宜。土地增值稅已經(jīng)打入住房成本，成為高房價的組成部分，由消費(fèi)者埋單。但巨額資金卻沒有交給稅務(wù)部門，停留在房企賬面上，不但可以獲得銀行存款利息收入，甚至作為短暫性開發(fā)資金使用。
“客觀地說，開發(fā)商鉆空子使用手頭閑置資金沒有錯，這是企業(yè)追求利潤最大化的本性驅(qū)使的。但這暴露出土地增值稅在征管、征繳中的漏洞和不力。”常亮如是說。
深圳律師金焰認(rèn)為，我國的稅法關(guān)于土地增值稅的規(guī)定存在幾方面漏洞，一是稅率偏高，這一方面拉高住房成本，助推房價走高，另一方面也導(dǎo)致房企寧愿拖欠稅款，也要把錢投到其它領(lǐng)域謀取更大的利益，這是企業(yè)追求利潤的天性使然；其次是土地增值稅的規(guī)定明顯偏向房地產(chǎn)開發(fā)商，比如項目的銷售進(jìn)度要達(dá)到70%才清算。金焰認(rèn)為，這個比例定得過高，開發(fā)商很容易鉆空子。“這實(shí)際上暴露出稅法制度的漏洞，這部稅法多年前制定，應(yīng)該與時俱進(jìn)，在稅率、樓盤銷售比例、時間期限等問題上，進(jìn)行重新考量。我認(rèn)為，一級市場的土地增值稅就應(yīng)該分期交納，每期銷售達(dá)到稅法規(guī)定的比例就應(yīng)及時繳納土地增值稅，而不是等到項目的一期、二期、三期全都銷售到70%后才清算。現(xiàn)有稅法對于土地增值稅的清算，在征管方面沒有嚴(yán)格的期限，這太傾向開發(fā)商了。”
■名詞
土地增值稅
是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。目前我國的土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。稅項于物業(yè)擁有權(quán)轉(zhuǎn)移時產(chǎn)生。
南方日報記者 譚冰梅