中新社北京4月8日電 題：住房“以舊換新”須算清“三筆賬”
中新社記者 龐無忌
“以舊換新”的熱潮蔓延至房地產領域。據中指研究院統計，2023年以來，中國已有超30城表示支持房子“以舊換新”。
對于住房這種使用壽命更長、價格更高、消費者購買決策更為慎重的“特殊商品”，“以舊換新”的操作難度高于手機、家電等商品，但清掃交易障礙、促進流通，對于整體市場活力恢復的效用也會更大。
如何才能讓房子“以舊換新”的鏈條真正循環起來，從而帶動一二手房市場聯動？答案可能在于算清“三筆賬”。
其一，購房者“換房賬”要先算清。
“老房子賣不掉，新房子買不了。”賣掉老房子是房屋置換鏈條的起點，只有真正解決賣房問題，房屋置換鏈條才有暢通的基礎。
對購房者來說，“以舊換新”最大的吸引力在于從源頭上解決了賣房問題。
目前中國各地推出的“以舊換新”政策并不相同。比如：鹽城、蘇州、沈陽等地發放“以舊換新”購房補貼。寧波、濟南、淄博等部分城市聯合開發商及房地產經紀機構，購房者可在開發商處認購并鎖定房源，由委托的房地產經紀機構優先出售舊房。另一種更為有效的方式可能是地方國企等直接收購舊房。蘇州太倉市和相城區、鄭州、連云港等地就是由國企或開發商直接收購舊房，所得款項用于購買相應項目新房。
比如：江蘇省南通市海安市的商品房“以舊換新”政策，是由購房業主拿出手上原有住房，與意向購買的商品房開發項目議價，雙方協商約定合理價格后，過戶給開發商或開發商指定的對象，舊房價值開具等額定向房票，用于支付新房首付款，舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付后，置換成功。
需要看到，目前收購式的“以舊換新”大多為試驗性，可選擇的商品房項目也有一定限制。在換房前，購房者需要先看舊房是否符合條件，能否接受舊房的評估價，算好賬之后再行動。
其二，開發商“一買一賣賬”要算清。
在房地產供求關系發生重大變化的新形勢下，由地方國企或指定開發商出面收購舊房，有助于縮短交易周期、啟動住房改善鏈條。但部分開發商賣新房、收購舊房的“一買一賣”是否實現盈虧平衡？這一問題關系到“以舊換新”政策的可持續性。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房，用作保障性租賃住房或者人才房，這是合理的。但大規模收購或難以實現：一方面企業受到財力和債務約束，另一方面如果沒有更好的方法匹配供需，或導致房源消化不良。
易居研究院研究總監嚴躍進則表示，江蘇海安將收購來的房源交由資管公司運營，同時優先考慮用于人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房，是個可行路徑。
其三，地方舊房“利用運營賬”要算清。
收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源？嚴躍進建議，地方應做好“活化利用”，比如引入建材和裝修企業對舊房源進行改造，以實現房源的保值增值。鄭州市表示，后續會對城投公司收購來的二手房源進行改造，用于當地保障性租賃住房。
李宇嘉建議，政府應充分發揮公共服務職能，搭建信息平臺，連接買賣雙方、中介機構，確保房源信息的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度，從而高效匹配供需，降低交易成本。同時，他認為，應進一步完善新房和存量房源的公共配套、加快老舊小區改造，提升房源的宜居性與舒適度，最終依靠市場力量推動存量房與新房市場良性循環。(完)