二手房買(mǎi)賣(mài)三大雷區(qū) 法官提示簽約要考慮周全

　　眼下，雖然樓市新政出臺(tái)，本市的二手房買(mǎi)賣(mài)熱度有所降低，但二手房引發(fā)的合同糾紛卻居高不下。今天記者從海淀法院獲悉，目前二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中存在3個(gè)“雷區(qū)”，法官就此提示買(mǎi)房人，在購(gòu)買(mǎi)房屋前需考慮周全。

　　糾紛1

　　網(wǎng)簽前賣(mài)房人反悔多交稅

　　王先生購(gòu)買(mǎi)張女士位于海淀區(qū)的一套三居室住房，售價(jià)為300萬(wàn)元，約定由買(mǎi)方王先生支付該房屋全部稅款。鑒于房?jī)r(jià)較高，買(mǎi)賣(mài)雙方便協(xié)商通過(guò)避稅的方式為王先生減少購(gòu)房支出，具體做法是網(wǎng)簽合同時(shí)將房?jī)r(jià)報(bào)低至120萬(wàn)元。

　　不料，網(wǎng)簽之前張女士“反悔”，堅(jiān)持要求按照購(gòu)房款全額納稅，導(dǎo)致王先生“損失”稅款共計(jì)17萬(wàn)元，一怒之下將王女士訴至法院。

　　法官提示：根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同屬無(wú)效。王先生與張女士妄圖通過(guò)低報(bào)房屋實(shí)際成交價(jià)格而逃避繳納稅款的義務(wù)，即屬于惡意串通、損害國(guó)家利益，該行為依法屬無(wú)效行為。即使張女士事后反悔，王先生也無(wú)法要求張女士履行原來(lái)的承諾，其因此“多交的”稅款只能自行負(fù)擔(dān)。因此，作為買(mǎi)房人在與賣(mài)方磋商房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)努力將房屋價(jià)格談到自己可以接受的價(jià)位，而不是寄希望于避稅。

　　糾紛2

　　買(mǎi)房無(wú)法遷戶口

　　徐女士系外地人，大學(xué)畢業(yè)后留京并將戶口落在單位的集體戶口。現(xiàn)在徐女士面臨結(jié)婚生子的問(wèn)題，而單位的集體戶口無(wú)法給孩子落戶，故其購(gòu)買(mǎi)房屋的一個(gè)重要目的就是能將自己的戶口遷入。通過(guò)中介公司的居間介紹，徐女士與出賣(mài)方簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　但此后徐女士得知其購(gòu)買(mǎi)的房屋因沒(méi)有在公安局戶籍科備案，故無(wú)法遷入戶口，無(wú)奈之下與出賣(mài)方解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不僅錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房時(shí)機(jī)，還多支出一筆中介費(fèi)。徐女士稱(chēng)其買(mǎi)房前向中介公司口頭表達(dá)過(guò)落戶的要求，中介公司也口頭答復(fù)說(shuō)房屋可以落戶。但對(duì)徐女士的該說(shuō)法沒(méi)有任何證據(jù)。

　　法官提示：購(gòu)買(mǎi)二手房除了對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)、年代、戶型、朝向、價(jià)格等因素有一般要求外，買(mǎi)房人還會(huì)對(duì)房屋有一些特殊的要求，比如要求房屋屬于學(xué)區(qū)房、要求房屋可落戶等等。買(mǎi)房人在看房時(shí)可能會(huì)對(duì)房屋出賣(mài)方和房產(chǎn)中介方提出過(guò)這些特殊要求，但如果在書(shū)面合同中沒(méi)有體現(xiàn)，一旦目的落空，產(chǎn)生糾紛，事后取證將困難重重。為降低交易風(fēng)險(xiǎn)，建議購(gòu)房人將對(duì)房屋的特殊要求寫(xiě)入書(shū)面居間合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并明確約定違約責(zé)任，以便事后“有章可循”，減少損失。

　　糾紛3

　　夫妻賣(mài)房?jī)H一方簽字

　　宋先生與陳女士是夫妻關(guān)系，陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。阮先生經(jīng)中介公司居間介紹，與陳女士簽訂了購(gòu)買(mǎi)該套房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。簽訂合同時(shí)宋先生也在場(chǎng)，但其未在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至法院，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)其書(shū)面同意為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效。

　　審理中，中介公司職員出庭作證，證實(shí)宋先生對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程是知情的，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)其在場(chǎng)并未表示異議。法官根據(jù)簽訂合同時(shí)的真實(shí)狀況及證人證言依法駁回了宋先生的訴訟請(qǐng)求。

　　法官提示：根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定，夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活對(duì)共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。因此，夫或妻在出賣(mài)共同共有的房屋之前應(yīng)當(dāng)征得對(duì)方的同意，否則其處分權(quán)就是存在瑕疵的。根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分的合同經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人訂立合同后取得處分權(quán)的，才屬有效。本案中阮先生十分幸運(yùn)，其提供了有效的證人證言可以證實(shí)宋先生對(duì)其妻子賣(mài)房一事知情并同意。

　　為避免賣(mài)房人受房?jī)r(jià)利益的驅(qū)動(dòng)，為自己惡意違約找借口，法官建議購(gòu)房人，你所購(gòu)的房屋如果屬于出賣(mài)人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一定要在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前確認(rèn)夫妻雙方均同意賣(mài)房，即使作為出賣(mài)人在合同上簽字的是夫或妻一方，也應(yīng)當(dāng)要求提供其配偶授權(quán)賣(mài)房的授權(quán)委托書(shū)。

　　本報(bào)記者王薔通訊員周紅 張婷婷