利息優惠被取消 巧招應對減壓力

　　　隨著房貸政策的收緊，房貸利息優惠的取消，房貸的“加息”時代已經到來。同時，上周公布的CPI超過預期上漲幅度，“加息”預期進一步增加。

　　　　在這種情況下，購房者成本將有可能增加，記者就此采訪了東莞理財專家，他們表示雖然房貸成本增加，但也有一些小竅門，能幫助減輕壓力。

　　文/記者趙碧瑩

　　1 巧用存款抵扣貸款利息

　　對于有大量流動資金的貸款者，可以通過銀行某個業務達到用存款利息抵扣貸款利息的目的，但是要注意的是，銀行這項業務需收取一定費用，如工行的存貸通需要收取240元的年費，理財金賬戶可享受5折優惠，即120元/年，財富管理簽約客戶免收。所以貸款者應考慮所節省的房貸利率是否能覆蓋年費成本。

　　房貸者還可以選擇個人貸款與存款相結合的房貸理財業務，只要客戶的貸款還款卡內有活期存款，即可按相應比例抵扣貸款利息，本應獲得0.36%利息，但卻抵扣了貸款利息，并且卡內存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。如工行的“存貸通”、民生銀行的“存抵貸”，此外，深發展、招行、建行均推出了類似的產品。

　　此類產品均設有起點。如工行的存貸通和深發展的存抵貸起點均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。

　　工商銀行東莞分行個人理財部相關負責人告訴記者，存貸通產品按日計算利息，以人民幣為貨幣單位，抵扣起點為5萬元，抵扣比例為80%，每筆貸款可享受利息收益的額度不高于該筆貸款余額的80%。

　　當賬戶內當日存款余額小于等于5萬元時，日收益為0；大于5萬元時，則日收益=(存貸通賬戶余額-5萬元)×80%×(存貸通賬戶關聯貸款的利率-活期存款利率)。

　　以30萬元存款為例，假設貸款年利率為5.94%，并已享受貸款利率下浮30%的優惠政策，貸款執行利率就是5.94%×0.7=4.158%，活期存款年利率為0.36%，其貸款可獲得的抵扣額為：(30-5)×80%=20萬元。

　　如果貸款者將30萬元在存貸通賬戶內存1個月，其獲得增值收益為20萬×(4.158%-0.36%)×1/12=633元。

　　2 改等額本金方式還款

　　對于大部分貸款者來說，貸款省錢主要有兩種方式：縮短還款期限或者增加月供。房貸的還款方式中以等額本金和等額本息兩種還款方式最為普遍。

　　招商銀行東莞分行理財師蔡小姐建議，還款能力較強、收入較穩定、有額外收入來源的貸款者，可以轉等額本息為等額本金方式還貸，達到省息的目的。

　　等額本金還款方式就是將本金每月等額償還，然后根據剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。

　　目前大部分銀行允許貸款者轉換還款方式，不過由于等額本金還款方式在前期還款壓力較大，因此銀行將根據個人的還款能力進行評估。

　　記者算了一算，貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算)，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。

　　3 提前還款避免利息增加

　　另外，對于收入較穩定、有額外收入來源，而且手中有一筆資金的貸款者，還可以選擇提前還款的方式減少利息增加的負擔。

　　理財專家提醒，提前貸款具有違約成本，不同銀行對于提前還款的預約時間、還款年限、罰息方式等都有不同規定。部分銀行可能需收取一定違約金。

　　但值得注意的是，如果這筆資金用來投資可以獲得比房貸利率更高的話，從資金最優化使用的角度來看，是沒有必要提前還貸的。

　　建設銀行要求提前10~20個工作日預約，如果從貸款下發之日算起，貸款年限不足3年就提前還款的，要按照提前還款金額3個月的利息收取違約金，3年以后則可任意提前還款，無需罰息。

　　工商銀行要求提前一個月預約，貸款一年以內提前還款的需交罰息，按照還款后剩余貸款金額的3%計算，針對信用記錄欠佳的客戶可能還會約定更高額的罰息，所以客戶要在簽訂按揭貸款合同時與貸款支行具體溝通。

　　中信銀行對每提前還貸一筆均收取500元的手續費。