"我剛買了一套二手房，但現(xiàn)在正在為申請(qǐng)哪種方式貸款而頭痛。"讀者劉小姐說，"我和男友是第一次買房，本想用公積金貸款，但是中介卻告訴我，公積金貸款雖然利率較低，但審批較嚴(yán)格，所需時(shí)間較長。如果用商業(yè)貸款，在辦房產(chǎn)證的時(shí)候，可以用'潛規(guī)則'免去部分稅費(fèi)，大約7000元左右。加上現(xiàn)在公積金貸款的優(yōu)惠利率與商業(yè)貸款的相差不大，用貸款20萬元、20年期計(jì)算，商業(yè)貸款比公積金貸款的利息實(shí)際大約每月多20-30元。"
按照中介的算法，兩種貸款方式相差不大，似乎是用商業(yè)貸款更著數(shù)，但劉小姐擔(dān)心這所謂的"潛規(guī)則"是否合法有效，是否真的能免這么多稅費(fèi)?
報(bào)低房價(jià)為避稅
為此，記者咨詢了滿堂紅和合富置業(yè)等中介公司，他們分析，該中介公司有可能是通過報(bào)低價(jià)的方式來降低稅費(fèi)。據(jù)佛山合富置業(yè)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人賴擎旻介紹，目前有些中介公司會(huì)搞"陰陽合同"來做低合同價(jià)：一份是按真實(shí)價(jià)格簽的買賣協(xié)議，是買賣雙方交易的憑證;另一份是提交給房管局登記備案的買賣合同。據(jù)了解，兩份合同上注明的成交價(jià)往往相差十幾萬元,這樣交稅就少了。
記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)用住房公積金貸款也一樣可以報(bào)低價(jià)，只是如果是用住房公積金貸款，參照的是房管局統(tǒng)一格式的合同--《廣東省房屋買賣合同》(報(bào)低價(jià)均是在這份合同上報(bào))。但如果這樣做，那么用公積金貸款的額度則少了很多。以一套房子60萬元為例，報(bào)低10萬元，即50萬元，公積金貸款只能貸7成35萬元，剩下的25萬元就得要自己一次性支付。
商業(yè)貸款則是參照幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是看按真實(shí)價(jià)格簽的買賣協(xié)議，也會(huì)看房管局統(tǒng)一格式的合同，但最終還是看銀行自己請(qǐng)的評(píng)估公司對(duì)房子的評(píng)估價(jià)格，即接近市場(chǎng)價(jià)，但關(guān)鍵還是看申請(qǐng)額度，如果申請(qǐng)得少，那么問題則不大。
不過大多數(shù)的中介公司都不建議報(bào)低價(jià)，主要是報(bào)低價(jià)后，稅務(wù)局還是看評(píng)估公司對(duì)該房子的評(píng)估價(jià)，如果還是評(píng)出60萬元，那么仍是按評(píng)出的60萬元來進(jìn)行收稅，但出具的發(fā)票則出50萬元的，這反而有可能因此面臨交納高額個(gè)人所得稅的問題。這樣一來，報(bào)低價(jià)的市民反而得不償失。
長遠(yuǎn)看公積金貸款更著數(shù)
若排除報(bào)低價(jià)的做法，對(duì)于像劉小姐這種情況來說，哪種貸款更適合呢?廣州億達(dá)按揭服務(wù)有限公司佛山分公司高級(jí)經(jīng)理蘇東瑜表示，目前來看，商業(yè)貸款和公積金貸款的優(yōu)惠利率相差不大，但從長遠(yuǎn)來看，商業(yè)貸款的利率已經(jīng)處于非常低的水平，基本上不可能再降，而現(xiàn)在國家已經(jīng)開始收緊銀根，未來加息的可能性比較大，加息時(shí)兩者的差距就體現(xiàn)出來了，仍是住房公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。
也有業(yè)內(nèi)人士提出這種建議：假如劉小姐打算在貸款期間(比如說幾年內(nèi))購置第二套房產(chǎn)，那么可以考慮：第一套房用商業(yè)貸款，享受利率七折優(yōu)惠。第二套房用公積金貸款。這樣兩套都享受了優(yōu)惠。如果劉小姐不打算在貸款期間購置第二套房產(chǎn)，那么一定要使用公積金貸款，畢竟這是最優(yōu)惠的利率。