新制度要順利運(yùn)行，尚需要稅費(fèi)政策、土地市場、房地產(chǎn)企業(yè)等多方面的協(xié)調(diào)和磨合。“降低貸款及融資利率，減免相關(guān)領(lǐng)域稅費(fèi)，控制土地市場價(jià)格，企業(yè)則要通過管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面考驗(yàn)，注重利潤率贏利能力的提升。”張宏偉認(rèn)為。
取消預(yù)售影響房價(jià)有限
山東的現(xiàn)房銷售還沒有公布具體的日期和細(xì)則，但已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。有人擔(dān)憂，取消預(yù)售制，可能會(huì)減少市場供應(yīng)，造成現(xiàn)房供不應(yīng)求的局面。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇曾表示，取消預(yù)售制以后房價(jià)可能會(huì)暴漲。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一也認(rèn)為，取消預(yù)售制會(huì)造成房價(jià)的波動(dòng)。
預(yù)收款資金對(duì)開發(fā)商而言格外重要，因?yàn)殚_發(fā)商在開發(fā)周期內(nèi)不必支付融資利息，可以堂而皇之地拿著購房者的資金去做后期開發(fā)，甚至把這筆資金用于新項(xiàng)目的開發(fā)。易憲容稱之為“單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制”，購房者和銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)賺取利益。
取消預(yù)售制，實(shí)際上動(dòng)搖的是開發(fā)商的資金鏈條。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要墊付前期的工程建設(shè)資金，企業(yè)的資金壓力增大，融資成本被抬高。現(xiàn)房銷售增加開發(fā)商的融資成本，開發(fā)商必定會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而抬高房價(jià)。
“從短期來說，如果取消預(yù)售制度，交易只能以現(xiàn)房形式進(jìn)行，會(huì)使市場供應(yīng)水平大幅下降。長期來說，預(yù)售制度取消，企業(yè)的資金來源減少投資能力下降，也會(huì)最終影響市場的供給能力。”萬科在深交所投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)做出上述回答。
預(yù)計(jì)房價(jià)將上漲的結(jié)論都基于一個(gè)考慮：取消預(yù)售制將影響房地產(chǎn)開發(fā)商的資金供應(yīng)鏈。一般而言，新樓盤的開發(fā)資金中有四分之一為預(yù)收款。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1至7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預(yù)收款12750億元，占比超過25%。
但從消費(fèi)者的角度來看，取消房地產(chǎn)預(yù)售制對(duì)房價(jià)的影響或許并不大。
“取消預(yù)售制度之后，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)沒有多大的影響;長期來看，會(huì)造成房價(jià)下降。”浙江民泰商業(yè)銀行國際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫天宏告訴中國商報(bào)記者。在得出這一結(jié)論之前，他已經(jīng)在杭州市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。
“現(xiàn)在看房子的人比較多，而真正買房子的人比較少，開發(fā)商現(xiàn)金流壓力增大，長期以來房地產(chǎn)價(jià)格下降是必然的。”孫天宏認(rèn)為。
易憲容也持有相似的看法。他認(rèn)為，如果采用現(xiàn)房交易，房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔(dān)資金成本和商品房囤積風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)只能越賣越低。（中國商報(bào)）