2012年終，萬科的千億級競爭對手出現了。截至2012年12月21日，保利地產[簡介 最新動態]2012年簽約額突破千億，這是在銷售規模上第一個能與萬科相抗衡的房企。而在不少業內人士看來，保利地產的“野心”遠不止于此，持續挑戰萬科的“老大”地位并取而代之或許是保利[簡介 最新動態]的目標。
事實上，除了行業內普遍關注的行業霸主之爭外，在2011-2012年這輪調控之下，龍頭房企除了永遠都存在的競爭關系外，更多了抱團取暖、分擔風險、共拓市場的合作方式，龍頭之間的關系已由過去的競爭演變為錯綜復雜的競合。即便“江湖地位”之爭愈演愈烈，適時將對手轉變成伙伴，合作拿地、共同開發、降低風險成為龍頭房企順應市場、強者恒強的聰明之選。
千億房企的“老大”之爭
在銷售過千億的同時，保利地產市占率大幅提升。保利地產高管透露，前11月保利在全國市場占有率達到1.72%，較去年增長0.48個百分點，其中珠三角實現銷售額近300億。2012年銷售整體去化率高達八成，遠高于去年的68%。截至目前，保利地產有待推出可售貨源近300億元，預計去年新開工面積將超過1200萬平方米，能為公司今年提供超千億元的貨量。
在市場規模迅速接近萬科的同時，保利也擁有了相當比例的商業項目沉淀，并做到了銷售規模的高增長。據了解，截至2012年底，保利的商業地產銷售額接近150億元，且以高端寫字樓和公寓為主。
“保利擅長彎道超車。”一位資深地產分析人士稱，在行業最為艱難的2008、2011-2012年上半年，保利地產均實現了高速增長。而其既擁有得天獨厚央企資源的背景，又遵循高周轉高杠桿的市場化運作方式，使其兼具了萬科規模化和中海外“會賺錢”的特征。以上這些方面，都是保利與萬科不同的地方。
對于業內同行的挑戰，萬科總裁郁亮坦言，萬科的青春期過去了，已進入成熟階段，不再追求速度與規模，但這并不意味著萬科會甘當第二。
種種跡象表明，萬科正在努力捍衛其行業老大的地位。從收購香港上市公司南聯地產，到B轉H股的方案出爐，萬科在搭建海外融資平臺、積極拓展海外業務上不遺余力，這說明，如今的萬科不僅要保住其國內行業老大的優勢，更劍指國際市場。郁亮向記者透露，萬科2012年已成立了香港管理部，接下來會成立一個美國業務推進小組，尋求國際業務機會。2012年1400多億的銷售金額已讓萬科成為全球最大的開發商，而走出中國、邁向全球的業務拓展目標更讓中國的萬科，有可能在不久的將來成為世界的萬科。
“什么是行業老大？不僅僅是規模最大你就是老大，更要為整個行業擔當起探尋、摸索的責任，甚至有時候是替整個行業挨罵、受過。”在談到如今日趨白熱化的“老大”爭奪戰時，郁亮對記者定義了他心目中的“行業老大”。
從對手到伙伴的競合關系
過去數年，已經有多家房地產公司挑戰萬科的行業“老大”地位。最早的是順馳，在房企銷售均未過百億的年代，孫宏斌“嗆口”王石，稱要在萬科之前達到百億，以失敗告終。后來是綠城，宋衛平2009年曾揚言在3-5年內超過萬科，但受累于調控，綠城資金鏈一度產生危機，不僅未能實現超越夢想，活下來都成為一大考驗。
還有恒大，這是一家在規模和進入城市數量上可與萬科對抗的公司，甚至在布局的廣度和深度上超過萬科，最近兩三年，恒大的銷售面積每年都超過了萬科。但由于其項目主要分布于三四線城市或遠郊地區，因此在銷售金額上仍未突破千億。
中海外曾是萬科重點研究的國內房企，并從中海外挖了很多人才，被稱為“海盜行動”。迄今為止，萬科的年度凈利潤仍不能超越擁有央企背景以及海外融資平臺的中海外。