專注高端住宅發展的合景泰富（01813，hk），在走過19個年頭之后，正漸漸向個性化商業地產時代邁近。
2011年至今，商業地產為合景泰富貢獻了年均40%左右的業績份額。目前，合景泰富已經儲備和在建的商業項目達11個，除了繼續強化部分商業地產的推售外，打造旗艦式購物中心，擴大寫字樓、酒店、購物中心等長期持有型商業地產的比例，也是其發展的重頭戲。
“2016年，將會是合景泰富商業項目收獲的一年”，合景泰富商業地產事業部副總裁黃興齡日前在接受時代周報記者專訪時表示，公司已啟動北京摩方、蘇州合景匯、成都合景匯及上海嘉譽國際廣場四個購物中心項目，將在2015-2016年先后入市。
這四個購物中心項目面積從3.9萬平方米到12.5萬平方米不等，總計建面僅約35萬平方米，“小而精”是他們的共同定位。黃興齡和她的團隊希望通過個性化設計在購物中心的“過剩潮”中突圍，“我們不搞簡單的復制”。
與傳統商業地產標準化、租售并舉的模式不同，合景泰富還選擇了極具挑戰的自持經營模式，在購物中心長達數年的培育期中，投資回報與資金運用或是其面臨的難題。
“集團每年會從銷售中拿出5%-7%投入到商業地產的發展，”黃興齡坦承，合理的投資回報要求是必然的，但對合景而言，目前并不是講回報的階段，找到生存空間才是重點。
“小盤模式”突圍
時代周報：合景泰富此時切入商業地產是否過晚，目前主要進展有哪些？
黃興齡：事實上，合景泰富切入做商業地產已有多年，你看到的廣州國際金融廣場IFP、廣州五星級W酒店等，都是以前的作品，以前很多地塊拿地時就確定是綜合商業用地，包括酒店、寫字樓、展覽等，不過早先并沒有系統性開發，最近幾年開始考慮商業地產具體如何開發。
我在北京國貿工作了14年后，在2012年3月1日正式加入合景泰富，商業地產事業部也就在那期間正式成立，主要工作是研究購物中心、底商等業態的發展。目前我們積極籌備的商業項目主要有四個，分別在蘇州、成都、上海和北京。上海項目在新江灣城，預計最快明年開業，其他的幾個會集中在2016年不同月份，2016年會是主要收獲的一年。
時代周報：合景泰富做的是什么樣的購物中心產品？
黃興齡： 我們并沒有去挑戰超大型購物中心，而是走的“小而精”、“個性化”的產品定制。在我們的計劃當中，并沒有20萬平方米以上的大型購物中心。合景泰富這4個新推項目中，最大面積的成都合景匯總建面不過是12.5萬平方米，蘇州合景匯是11萬平方米，上海嘉譽國際廣場是7萬平方米左右，最小的北京摩方僅3.9萬平方米，都是自己長期持有經營，只租不售。
我們希望每個產品都是獨一無二的，不同的城市背景和地段可以作不同的個性解讀，如北京摩方項目主要通過韓日品牌、歐美時尚品牌以及原創品牌等業態配比，定位為北京潮流勝地；蘇州合景匯項目是蘇州西部首個一站式購物地標，定位為家庭聚會地標；上海嘉譽國際廣場因在新江灣城內，將打造時尚的綠色生態消費場地。
“小而精”帶來的就是個性。所謂的個性，不是盲目給你許多選擇最后變成沒有選擇，而是給了你一些精選并能給你帶來個性。
時代周報：這四個自持項目還要面臨一個培育期，盈虧平衡點可能會在幾年后出現？
黃興齡：合理的投資回報是要有的，我們也經過了一輪輪的測算，但具體數值還不能公布。在目前這個階段，我們更關心的，也是最重要的，還是要先把基礎打好，找到自己的生存空間，或者一個更有力的發展空間。找對了概念、定位和合作伙伴，是非常重要的第一步。因為生意做好了，商鋪就不會吝嗇付給你租金。
5%-7%銷售回款投入
時代周報：按照不做標準化的設定，合景泰富如何在成本和利潤之間進行平衡？
黃興齡：我們不走標準化路線，不會搞簡單復制，不想每拿一塊地都拿著同樣的設計圖紙去開發。但這也不見得它的成本控制會不一樣，我們有一個標準化的采購中心，購物中心按照不同等級，會有不同的軟硬件設施的配置成本標準。
時代周報：在資金投入上是如何設定？接下來一些拓展計劃是怎樣的？
黃興齡：公司主席孔健岷很重視購物中心的發展，世界各地的新購物中心開業，他都有興趣去考察和感受，但這不是說合景泰富要徹底轉型，集團的發展重點還是以住宅開發為主。
集團計劃將每年5%-7%的銷售回款投入商業地產，我們現有的上海、蘇州、成都、北京等四地項目，已經有了相對確切的開業時間。除此，杭州、南沙、南寧等地也計劃有購物中心部分，但時間還相對遙遠，現在都處于規劃階段，沒有更多信息可透露。
合景泰富用了快20年的時間去發展它的住宅項目，在商業開發上也是一樣的道理，不希望盲目地搞快速開發和規模化，我們沒有一個指標說非得5年之內開多少家購物中心。
時代周報：團隊建設是商業地產發展中的難題之一，隨著未來合景泰富商業體量的增長，人才思路和現有管理模式會如何跟進并與之匹配？
黃興齡：要找行業中有經驗的人才很困難，大家都在到處搶人，國內購物中心真正發展起來也就是在最近十年左右，專業人才很缺乏，特別厲害的高手可能一只手就數完了，人才競爭異常激烈。從我們的角度看，未來還是希望多培養自己的人才，下一步的人員更多地會增加在地方項目上，留住當地的人才去發揮他們最大的地域上的一些優勢，再去經營管理當地的一個商場。