馬先生為了孩子上個重點小學，以高價買了一套“學區房”，事后才知房子并不屬于他心儀小學的劃片。因為合同中并未約定學區房條款，馬先生退差價的要求也沒有得到支持。類似的學區房糾紛在西城區并不鮮見，近幾年，地處城市核心、教育資源豐富的西城區，二手房買賣糾紛也逐年攀升。西城法院今天通報了二手房買賣合同糾紛的調研，總結出十大類常見“風險房”，向買賣雙方提示法律風險。
買學區房要寫進合同
西城區的教育資源豐富，因此很多買房人都是奔著學區房來的。
馬先生通過中介公司買了西城區真武廟一處房屋。買房時，馬先生特意詢問該房屋是否屬于附近某重點小學的學區房，中介業務員從網上給馬先生找到了以往該小學的招生簡章作為確證，馬先生立即簽了合同，以高于同地區均價16%的價格買下了房子。
事后，馬先生細打聽才知道，自己買的房與真正的學區房一墻之隔，不屬于該小學招生的劃片范圍。
馬先生訴至法院，要求中介公司賠償高于該地段非學區房的房屋差價損失，并退還服務費。
法院審理后認為，雙方簽訂的房屋買賣合同中并未約定任何關于涉案房屋為學區房的內容，因此馬先生所主張的差價損失無法支持。中介公司沒有盡到謹慎審查職責，只被判退了中介費。
西城法院民一庭郭云燕庭長說，以購買“學區房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買“學區房”的目的不能實現，買房人有權要求解除合同，要求賠償房屋差價損失等。
買賣在租房要棄權聲明
很多二手房掛牌出售時都處于出租狀態，買賣雙方最容易忽略的是租戶的態度。而事實上，租房人對租住的房子也有自己的權利。
李先生準備將自己名下一套位于西城區椿樹園的房子出售，和買家簽訂協議時，房子還處于出租狀態，租期未到。李先生和買房人談妥，讓租戶住到租期，并將相應的租金給買房人。
可讓李先生沒想到的是，賣房不久，他卻被租房人梅先生起訴，說侵犯了承租人的優先購買權，索賠10萬元。
庭審中，李先生說賣房期間都是梅先生配合中介看房，作為租住人，他明知出售的事，起訴只不過是想免費多住一段時間罷了。
結合中介公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生的通話記錄，法院認為梅先生對涉案房屋出售事宜應當是知情的，而且梅先生也沒有證明自己提出過想買房，因此，李先生賣房并未侵害梅先生的優先購買權。
不過，郭庭長提醒說，房屋承租人在房主出售房屋時，確實享有以同等條件下優先購買的權利。雖然此案并未認定房主侵害承租人的權利，但為了避免以后交房發生糾紛，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。
十類二手房各有風險
除了前文提到的學區房、在租房之外，其他八類二手房也各具風險。抵押房可能因賣房人負債等原因不解抵押，影響合同履行；低價的抵債房也許是高利貸非法轉賣的產物，如不符合市場交易習慣，買賣合同可能會被撤銷；共有房最大的風險在于夫妻一方擅自出售共同房產，買房時一定要查驗房主婚姻狀況，要求配偶白紙黑字同意售房；有多人戶口的房屋如果出現部分人不遷出戶口的情況，法院無法判令公安機關直接遷戶，只能根據合同約定，判定賣房人有無過錯及賣房人的實際損失判決違約金；央產房如果未辦理上市手續，是無法繼續交易的；由他人代理房主簽訂買賣合同的代理房，如果代理人并沒有代理權，或超過代理權，甚至在代理權終止后仍代理簽訂合同的，買賣合同無效；拍賣房往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權人的追討；遇到突然漲價的房子，買房人要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據。
二手房買賣糾紛將達峰值
根據西城法院的統計數字顯示，二手房買賣糾紛逐年攀升，僅今年上半年，房屋買賣合同糾紛同比就增長了近40%，今年前9個月的收案量就已經與去年全年數字持平。預計今年房屋買賣合同糾紛的收案量將達到歷史峰值。
為此，法院為購房者總結出一些共同的風險防范措施。
在購房前，第一步看房產證�？捶慨a證是不是原件，所載產權人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產權性質，是否為售房人單獨所有。第二步看賣房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子是賣房人自住還是出租中，出租就要看租賃合同。去物業、供暖等部門詢問是否有欠費情況等等。如果需要了解更多信息，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。
此外，還要妥善簽訂購房合同，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況及時間節點，要約定明確，安排合理。盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰房的違約責任等等。發生糾紛后，注意保留證據。
本報記者 孫瑩J001