萬眾矚目的房價調控“殺手锏”物業稅,現實中正悄然變身為更具操作性的房產稅。本報獨家獲悉,今年上半年新的房產稅將擇機出臺。
其核心內容是,此前這一只針對商業地產的稅種,也將針對符合條件的居民自用房征收。
房產稅目前的稅率是,如果一套房子的原值為100萬元,則一年需要繳納房產稅8400元;如果該房產出租,一年取得租金收入10萬元,則一年應繳房產稅12000元。
物業稅變形
本報獲悉,央行、銀監會、國稅總局、國土部、財政部、公安部等部門曾進行過一次討論,就房產稅開征的時機、內容和技術可行性進行研究和協調。
一位參會的人士說,目前地方政府財力緊缺已是不爭的事實,中央不得不考慮如何給地方政府培植一個穩定的可觀的財源。過去一直在“空轉”當中的物業稅設計為地方稅,考慮讓其成為地方主要收入的來源之一。
但物業稅的推出存在太多無法逾越的阻力,如法律上的、制度設計上的、稅率測算上的,作為新稅種,它還必須通過全國人大的審批。
而房產稅是已有的房產保有環節的稅種,此前一直以暫行條例的形式存在,對其內容的調整只要國務院批準即可。房產稅也不涉及把一些土地稅納入進來。
4月22日,本報從權威渠道獲悉,北京、上海、重慶、深圳四城市將成為房產稅的試點城市。
根據1986年出臺的《房產稅暫行條例》,如果一套房子的原值為100萬元,則一年需要繳納房產稅8400元;如果該房產出租了,一年取得租金收入10萬元,則一年應繳房產稅12000元。
針對居民住房征稅后,稅率會有所調整,會設定征稅門檻,門檻以下免征,以上按戶型大小實行累進制稅率。”
對于門檻目前說法不一。有專家認為,將居民個人第三套住房認定為經營性房產,那么很自然就納入了征稅范圍;也有消息透露,對房產稅征收范圍作出調整,把個人所有住房都納入進來,為其設計相應的稅率。
兩種操作方法區別在于,第一種更像是一個臨時性的調控措施,房價趨于穩定,調控政策想要退出時,可以解除“第三套個人住房為經營性房產”的認定即可。但第二種方法則已有替代物業稅的意圖,征稅對象既有經營性房產也包括非經營用房,那么房產稅變成中國一直試圖建設的財產稅,即過去的物業稅。
房產稅的改革也面臨一些難度,如按房產評估值作為計稅依據,那么這些城市是否有對這些應稅房產做合理評估的能力。對居民個人所擁有的房產套數是否能準確認定。目前由于各部委信息還沒有做到完全共享,這些技術問題還需進一步協調。
房產稅調控房價?
近段時間,物業稅在媒體的不斷聚焦下,似乎成為了政策調控房地產那個最有效的殺手锏,物業稅一旦落下,房價必然急降。但未來兩個月內,作為準物業稅的房產稅的出臺,真的能給不斷飆升的房價潑上一盆冷水嗎?
物業稅最初的設計是將在開發環節征收的土地增值稅、土地出讓金、土地使用稅等都并入物業稅,在保有環節由房屋產權人分年繳納。
物業稅概念的提出,恰逢房地產業膨脹期,一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任,有不少人甚至依據被并入的稅費,測算出開發商降低的成本,由此得出開征物業稅后房價降低的幅度。
但現實是,即便減輕了開發商的成本,并不代表開發商就會降價把這部分利潤讓給購房者。這很容易造成房價沒降的同時,還多出幾十年的養房費用。
物業稅作為財產稅,從國際實踐看,主要作用是保障地方財政收入,并沒有調控房地產價格的顯著功能。
據一位看過物業稅草案的人士說,現在的物業稅方案只包含了城鎮土地使用稅和房產稅兩個稅,其他如土地出讓金、耕地占用稅并不在其中。“這樣的物業稅已經嚴重走形了。”