國土資源部日前公布數據顯示,今年上半年,全國房地產用地供應、土地出讓金收入都創下歷史新高。在宏觀經濟下行壓力之下,土地市場高燒不退,開發商拿地熱 潮膨脹,而地方政府財政增收減少。面對居高的地方政府性債務,土地已成為最主要的償還手段,在此背景下,如何按住地方政府的賣地沖動,確保樓市地市穩定?
“地王爭奪戰”在全國上演
48.7億元的“地王”總價,323輪報價,近10次5000萬元以上的跳價,88.5%的溢價率——上半年,北京、上海、廣州、南京等城市土地市場出現多輪競價、高溢價等現象,萬科等大型房企紛紛加入,聯袂主演了一場激烈的“地王爭奪戰”。
國土資源部公布的上半年國土資源有關統計數據顯示,房地產用地供應8.24萬公頃,同比增長38.2%,大幅高于近五年同期水平。31個省份中27省推地量均高于去年同期,增幅較大的包括北京市、浙江和江西省,北京比去年同期增長267%。
雖然土地供應量大幅增加,但還未能滿足開發商的“胃口”。北京夏家胡同地塊曾吸引了恒大、保利等14家大型房地產企業激烈爭搶,最終經過26輪競拍,被 以17.7億元高價摘牌。而上海更加熱鬧,一天誕生兩個“地王”:上午,保利經過50分鐘激烈競價,刷新今年上海土地溢價率記錄;下午,萬科又以48.7 億元高價,刷新上海地王總價。
遍地開花的“地王”,也讓大型房企堅定了回歸一線城市的信心。戴德梁行日前發布的研究報告顯示,上半年,北上廣等一線城市共成交土地2282萬平方米,遠超去年同期。僅僅是萬科、保利、中海、綠地、恒大等前五大房企,在半年時間內拿地金額已經接近800億元。
在開發商“闊氣”出手的帶動下,地價也隨之飆升。國土資源部發布的《2013年第二季度全國主要城市地價監測報告》稱,二季度全國主要監測城市地價總體水平為3226元/平方米,連續5個季度加速上漲。
地方償債壓力加大
與不斷攀高的土地成交額形成對比的是中央財政收入的低迷。最新數據顯示,上半年累計,中央財政收入同比增長1.5%,由前幾個月的下降轉為小幅增長,但仍遠低于年初預算設定的7%目標,而且也低于地方收入兩位數的增幅。
業內人士分析認為,地方財政收入持續兩位數增長,這得益于土地市場的持續火爆及房地產市場交易額的大幅增加,帶動了相關稅收的增加。
國土資源部數據顯示,上半年,全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元,增幅達77.3%,亦創歷史新高,其中房地產(行情,問診)用地出讓價款同比增幅超過高達90%。
除去“賣地收入”,其實地方財政收入并不樂觀。山東省財政廳數據顯示,上半年全省來自房地產業各項稅收總計432億元,增長56.7%,若剔除房地產稅收,上半年全省稅收僅增長10.3%。
國土資源部特別強調,中央及地方財政都面臨著嚴峻的考驗,部分地區的償債對土地出讓收入的依賴加大,需進一步防范土地融資過度帶來的土地管理和債務風 險。審計署發布的《36個地方政府本級政府性債務審計結果》顯示,2012年底,4個省本級、17個省會城市本級地區有55%的債務承諾以土地收入償還。
國土資源部法律中心主任孫英輝指出,從前5個月地方財政收支來看,扣除中央轉移支付,部分省份已出現收不抵支情況。地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資,積累了財政金融風險。
破除財政的土地依賴是穩定樓市防范債務風險的前提
業內人士認為,隨著三季度土地供應逐漸放大,以及部分城市優質地塊入市,市場依然可能出現高價地,地價上升態勢不會發生根本性變化。但在地方政府性債務壓力下,土地市場仍然存在著加大推地量,抬高地價,提升土地出讓金的沖動。